yamatotech はじめに
大阪でリースバックのご相談を受けていると、最初から「リースバックを希望しています」という方ばかりではありません。
実際には、
「普通に売却するつもりだった」
「査定だけお願いしたかった」
「ネットで調べているうちにリースバックという言葉を知った」
という流れでお問い合わせいただくケースが非常に多くあります。
今回は、吹田市・江坂駅徒歩圏内の築40年以上の区分マンションにお住まいだった62歳男性から実際にいただいたご相談を、ご本人が特定されないよう一部内容を変更したうえでご紹介します。
「一般売却とリースバック、どちらが自分に合っているのか知りたい」
お電話をいただいた際、お客様がおっしゃった言葉が印象的でした。
「最初は普通に売却するつもりでした。でも調べていたらリースバックという方法があると知って、本当に自分に合うのか知りたいんです。」
近年はインターネットやYouTubeなどでリースバックという言葉を目にする機会が増えています。
一方で、
「高く売れない」
「家賃が高い」
「やめた方がいい」
という情報だけが一人歩きしているケースも少なくありません。
そこで弊社では、最初からリースバックありきで話を進めることはせず、一般売却とリースバックの双方を比較したうえでご提案しています。
江坂駅徒歩圏内という大きな魅力
今回の物件は、吹田市内でも人気の高い江坂駅から徒歩圏内に位置する区分マンションでした。
築年数だけを見ると40年以上経過していましたが、立地の価値は非常に高いエリアです。
江坂駅は御堂筋線と北大阪急行線が利用でき、大阪市内へのアクセスが非常に良好です。
梅田方面へも乗り換えなしで移動でき、新大阪駅にも近く、通勤・通学の利便性が高いことから、単身者・ファミリーともに根強い人気があります。
さらに周辺には大型スーパー、飲食店、病院、公園など生活利便施設が充実しており、「住みたい街」として常に高い評価を受けています。
そのため、築年数だけでは判断できず、江坂エリア全体の需要や過去の成約事例を踏まえた査定が重要になります。
まずは管理費・修繕積立金・固定資産税を確認
区分マンションのリースバック査定では、建物価格だけではありません。
・毎月の管理費
・修繕積立金
・固定資産税
・管理状況
・長期修繕計画
・近隣の成約事例
などを総合的に確認します。
今回もお客様には、
「管理費」
「修繕積立金」
「固定資産税」
が分かる資料をご用意いただき、詳細を確認しながら査定を進めました。
一般売却とリースバック、それぞれの査定結果
近隣のリフォーム済み成約事例や現在の市場動向を参考に検討した結果、退去を前提とした買取価格は約1,660万円と判断しました。
一方、普通借家契約によるリースバックの場合は約1,400万円。
月額賃料は11万円というご提案になりました。
数字だけを見ると、
「なぜリースバックの方が安いの？」
と思われる方もいらっしゃいます。
しかし、リースバックでは購入後も元所有者様が住み続けるため、自由に売却・リフォーム・賃貸募集ができません。
また、将来いつ退去されるか分からないことや、保有期間中のリスクも考慮する必要があります。
そのため、一般的な売却価格との差額が生じるのです。
実は毎月の負担が軽くなる部分もある
今回のご相談では、お客様が毎月支払っていた管理費と修繕積立金の合計が約18,000円でした。
さらに年間約90,000円の固定資産税も負担されていました。
リースバック後は所有者がヤマトハウステックになるため、
・固定資産税
・管理費
・修繕積立金
これらは弊社負担となります。
お客様が引き続きご負担されるのは、
・電気代
・ガス代
・水道料金
といった通常の光熱費に加え、
・駐車場代
・町会費
など、ご自身が利用するサービスに関する費用です。
この点は意外と知られておらず、ご説明すると驚かれる方も少なくありません。
設備故障時の負担についても正直に説明
リースバックでは、「住み続けられる」というメリットだけでなく、契約内容を正しく理解していただくことが非常に重要です。
弊社では特に設備負担について時間をかけて説明しています。
今回も、
・給湯器
・エアコン
・照明器具
など、これまでご自身が使用されていた設備については、元所有者様であり賃借人となるお客様の負担で修理・交換していただく契約内容をご説明しました。
長年住み慣れたご自宅だからこそ、ご自身が設備の状態を最もよく把握されているケースが多く、その点も踏まえたリースバック特有の契約になります。
弊社では、契約後に「聞いていなかった」ということがないよう、一つひとつ丁寧にご説明しています。
「引っ越す前提」で探していたお客様の気持ちが変わった理由
当初、お客様は完全に引っ越すつもりで不動産会社を探されていました。
しかし、査定やご相談を重ねる中で、こんなお話をされました。
「何十年も住んできた家なので、荷物が本当に多いんです。」
「引っ越し業者を探すのも大変ですし、整理するだけでも気が遠くなります。」
「結局どこへ行っても賃貸なら家賃は払うことになりますよね。」
お一人暮らしで、相続される予定のご親族もいらっしゃらず、ご自身も定年を目前に控えていました。
「老後資金としてまとまったお金を確保しながら、環境を変えずに生活できるなら、その方が安心かもしれません。」
最終的にはそう判断され、リースバックをご選択されました。
リースバックは万人向けではありません
今回のお客様にはリースバックが適していました。
しかし、すべての方におすすめできるわけではありません。
例えば、
・少しでも高く売りたい方
・住み続ける予定がない方
・近いうちに住み替え予定の方
であれば、通常の仲介売却の方が適しているケースもあります。
一方で、
・住み慣れた家を離れたくない
・引っ越しの負担を避けたい
・老後資金を確保したい
・近所に知られず資金化したい
という方にとっては、有力な選択肢になる可能性があります。
ヤマトハウステックでは一般売却との比較提案を大切にしています
私たちヤマトハウステックでは、リースバックだけを勧めることはありません。
まずは一般売却した場合の価格。
そしてリースバックを利用した場合の価格。
さらに家賃、管理費、固定資産税、修繕積立金、契約内容まで含め、お客様が納得できるよう比較しながらご説明しています。
「本当にリースバックが自分に合っているのか分からない。」
そんな方こそ、一度ご相談ください。
大阪・吹田市・江坂エリアをはじめ、関西一円で多数の相談実績を持つヤマトハウステック「リースバック安心館」が、お客様一人ひとりの状況に合わせたご提案をいたします。
住み続ける安心と、将来への安心。
その両方を実現する方法を、一緒に考えてみませんか。
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