yamatotech リースバックを検討される理由は、本当に人それぞれです。
「住宅ローンや借入を返済したい」
「子どもの学費を用意したい」
「事業資金を確保したい」
「老後の生活資金を手元に置いておきたい」
「税金やその他の支払いが重なっている」
「住宅ローンの返済が厳しくなってきた」
私たち株式会社ヤマトハウステックが運営する「リースバック安心館」にも、大阪・兵庫を中心に関西各地からさまざまなご相談が寄せられます。
もちろん、リースバックを利用する目的の多くは「自宅を売却して資金を確保すること」です。
しかし、実際にお客様とお話ししていると、それと同じくらい重要なのが、
「なぜ普通に家を売って、引っ越すことができないのか」
という部分です。
一般的な不動産売却であれば、自宅を売却して買主へ引き渡し、新しい住居へ引っ越すことになります。
そして物件によっては、リースバックとして売却するよりも、空き家として一般市場で売却したほうが高く売れる可能性があります。
そのことをご説明したうえでも、
「できればこの家から出たくない」
と希望される方は少なくありません。
住み慣れた家を離れたくない。
高齢になってからの引っ越しが大変。
荷物が多すぎて整理できない。
子どもの学校区を変えられない。
仕事の関係で今の場所を離れられない。
近所に家族や親族が住んでいる。
理由はさまざまです。
そして、多くのリースバック相談を受ける中で、私たちが「意外と多い」と感じている理由があります。
それが、
「ペットがいるから引っ越せない」
という理由です。
「猫が 5 匹いるので、次に借りられる家がありません」
実際のご相談では、
「猫を 5 匹飼っているので、引っ越し先が見つからない」
「大型犬を飼っていて、受け入れてもらえる賃貸住宅がほとんどない」
「ペット可と書いてあっても、小型犬 1 匹までと言われた」
「犬と猫を複数飼っているので、条件に合う賃貸物件がない」
といったお話を聞くことがあります。
もちろん、現在は「ペット可」「ペット相談可」の賃貸住宅も珍しくありません。
ただし、ペット可だからといって、どのようなペットでも何匹でも飼えるわけではありません。
小型犬のみ。
犬または猫 1 匹まで。
2 匹まで。
大型犬不可。
多頭飼育不可。
種類について事前相談が必要。
このように、それぞれの物件や貸主によって条件が異なります。
そのため、犬や猫を複数飼育されているご家庭や、大型犬と暮らしているご家庭の場合、
「人間が住む家は見つかっても、家族であるペットと一緒に住める家が見つからない」
という問題が起こります。
資金面だけを考えれば、自宅を一般売却して賃貸住宅へ引っ越す方法があります。
しかし、ペットを手放すことを前提に住み替えを考えられる方ばかりではありません。
むしろ私たちがお話しするお客様の多くにとって、犬や猫は単なる「飼っている動物」ではなく家族です。
だからこそ、
「この子たちがいる間は、この家を離れたくない」
という希望が出てきます。
そこで選択肢の一つになるのが自宅のリースバックです。
リースバックなら売却後も今の家に住み続けられる
リースバックとは、自宅を不動産会社や投資家などに売却したあと、買主と賃貸借契約を締結し、家賃を支払いながらそのまま住み続ける仕組みです。
つまり、
「不動産を所有する」状態から「今まで住んでいた自宅を借りて住む」状態へ変わります。
通常の不動産売却であれば、決済後には買主へ物件を引き渡す必要があります。
一方、リースバックの場合は売却後も居住を継続することを前提として契約します。
そのため、基本的には引っ越しが必要ありません。
家具を動かす必要もありません。
子どもの学校区を変える必要もありません。
そして、ペットと一緒に今までの生活を続けることもできます。
これが、ペットを理由として住み替えが難しい方にとって、リースバックが選択肢になり得る大きな理由です。
「ペット可の賃貸を探せばいい」だけでは解決しないこともあります
不動産会社の立場だけで考えると、
「自宅を普通に売って、ペット可の賃貸住宅を探したほうがいいのでは？」
という考え方もあります。
実際、それが最も合理的なケースもあります。
私たちも、すべての方にリースバックをおすすめしているわけではありません。
一般売却して引っ越したほうが手元に多くのお金を残せるのであれば、その方法についても説明する必要があると考えています。
しかし、現場では単純に金額だけでは判断できません。
例えば猫を 5 匹飼っているご家庭があったとします。
希望する地域で、
・5 匹すべて飼育可能
・必要な広さがある
・家賃が予算内
・通勤や通学に問題がない
・高齢者でも入居可能
・保証会社等の審査を通過できる
こうした条件をすべて満たす賃貸住宅を探すとなると、選択肢は一気に少なくなります。
大型犬の場合も同様です。
さらに高齢の方の場合、
「ペット可物件であること」
に加えて、
「年齢面でも入居可能であること」
という条件が重なる場合があります。
だからこそ、
売れるかどうかだけではなく、「売ったあと、どこで生活するのか」まで考える必要があります。
これは実際にリースバックの相談を受けていると強く感じる部分です。
住宅ローン返済や借入返済と「引っ越せない事情」が重なるケース
リースバックを検討される方は、「ペットがいるから」という理由だけで相談されるとは限りません。
多くの場合、資金面の事情と引っ越しが難しい事情が重なっています。
例えば、
「住宅ローンの毎月の返済が負担になってきた。でも犬がいるので引っ越したくない」
「事業の借入を返済するためにまとまった資金が必要。でも子どもの学校区を変えられない」
「老後資金を確保したいが、猫を複数飼っているので賃貸住宅への住み替えが難しい」
といったケースです。
このような場合、
自宅という不動産を現金化しながら、生活環境を大きく変えない
というリースバックの特徴が活きてきます。
住宅ローンが残っていてもリースバックできる？
これも非常によくいただく質問です。
住宅ローンが残っているからといって、必ずしもリースバックができないわけではありません。
重要なのは、
売却代金などによって住宅ローンを完済し、抵当権を抹消できるか
という点です。
例えば住宅ローン残高が 800 万円で、リースバックの買取価格が 1,200 万円であれば、諸費用などを考慮する必要はありますが、売却代金から住宅ローンを返済できる可能性があります。
一方、
住宅ローン残高 2,000 万円
リースバック査定 1,300 万円
というように、売却価格より住宅ローン残高のほうが大きい、いわゆるオーバーローンの状態では、そのまま通常のリースバックを行うことが難しい場合があります。
その場合は自己資金で不足額を補えるか、金融機関との調整が必要かなど、別の検討が必要になります。
住宅ローンを滞納している場合は「任意売却＋リースバック」という選択肢も
さらに状況が進み、
「住宅ローンを何ヶ月か滞納している」
「金融機関から督促が来ている」
「保証会社から通知が届いた」
「競売に関する書類が届いた」
という場合には、通常の不動産売却やリースバックとは少し話が変わってきます。
状況によっては、任意売却とリースバックを組み合わせる方法を検討することがあります。
任意売却とは、住宅ローンなどの残債が売却価格を上回っている場合などに、債権者である金融機関等の同意を得ながら不動産を売却する方法です。
ただし、
「任意売却すれば必ずリースバックできる」
というものではありません。
債権者が売却価格を認めるか。
抵当権の抹消に応じてもらえるか。
買主が見つかるか。
売却後の家賃を継続して支払えるか。
競売の手続きがどこまで進んでいるか。
さまざまな条件を確認する必要があります。
任意売却や競売が関係する案件では、不動産会社だけで判断できない問題もあるため、必要に応じて弁護士や司法書士などの専門家と連携して進めることも重要です。
特に住宅ローンの滞納が続いている場合は、時間が経過するほど選択肢が少なくなる可能性があります。
「まだ競売になっていないから大丈夫」と考えるのではなく、早い段階で相談することをおすすめします。
リースバックは「高く売れるか」だけで判断しないことが大切
リースバック安心館では、査定の際に買取価格だけを見るのではなく、
「売却後の家賃を無理なく払い続けられるか」
という点も重視しています。
例えば、
1,500 万円で売却して家賃 10 万円になる場合と、
1,700 万円で売却して家賃 13 万円になる場合。
売却時だけを考えれば 1,700 万円のほうが魅力的です。
しかし、毎月 3 万円の差は年間 36 万円です。
5 年間では 180 万円の差になります。
そのため、
「できるだけ高く買ってほしい」
というご希望だけを聞いて買取価格を上げることが、必ずしもお客様にとって良い提案になるとは限りません。
特に住宅ローン返済や借入返済のためにリースバックを利用する場合、売却後に高い家賃が新たな負担となってしまっては本末転倒です。
私たちは、
いくらで売却できるのか。
そして、
その後いくらの家賃なら無理なく暮らせるのか。
この 2 つをセットで考えることが重要だと考えています。
ペットがいるリースバックで確認しておきたいこと
リースバックだからといって、ペットについて何も確認しなくてよいわけではありません。
売却後は所有者ではなく賃借人となるため、賃貸借契約の内容を確認する必要があります。
特に、
現在飼育しているペットの種類・頭数、将来的に新しいペットを飼う場合の取り扱い、ペットによる建物の破損や汚損、退去時の原状回復、修繕費用の負担などについては、契約前に整理しておくことが大切です。
例えば、
「現在飼っている犬 2 匹については飼育可能」
なのか、
「将来さらに犬を増やしても問題ない」
のかでは意味が違います。
リースバックは元々自分の家だったため、売却後も感覚的には「自分の家」のままになりがちです。
しかし法律上・契約上は、売却後は買主が所有者となり、元所有者は賃借人になります。
ここは非常に重要です。
だからこそ、ペットについても口頭だけではなく、売買契約や賃貸借契約を締結する段階で条件を確認しておくことをおすすめします。
大阪・兵庫・京都・奈良など関西でリースバックを検討されている方へ
株式会社ヤマトハウステックが運営する「リースバック安心館」では、大阪府・兵庫県を中心に、京都府・奈良県・滋賀県・和歌山県など関西エリアのリースバックについてご相談を受けています。
大阪市、堺市、東大阪市、豊中市、吹田市、高槻市、枚方市、寝屋川市、守口市、大東市など大阪府内はもちろん、神戸市、西宮市、尼崎市、伊丹市、宝塚市、明石市など兵庫県内からのご相談にも対応しています。
ご相談内容も、
「住宅ローンを返済したい」
「借入をまとめて返済したい」
「事業資金を確保したい」
「老後資金が必要」
「相続した不動産について相談したい」
「税金の支払いに困っている」
「住宅ローンを滞納している」
「任意売却を検討している」
「競売の通知が届いた」
「ペットがいるため引っ越せない」
など、本当にさまざまです。
リースバックが適しているケースもあれば、一般売却のほうが良いケースもあります。
状況によっては、リースバック以外の方法を検討したほうが良い場合もあります。
大切なのは、最初から「リースバックをする」と決めてしまうのではなく、
現在の不動産価格、住宅ローン残高、必要な資金、希望する家賃、今後何年間住みたいのか、家族やペットの事情まで含めて比較すること
だと思います。
私たちが査定で聞く「いくら必要ですか？」という質問
リースバックの査定というと、
「この家はいくらですか？」
という話から始まると思われるかもしれません。
もちろん不動産の査定は重要です。
しかし私たちは、できるだけ、
「今回、いくらくらいの資金が必要なのでしょうか？」
ということも確認するようにしています。
住宅ローンを完済するために 1,000 万円必要なのか。
事業資金として 500 万円必要なのか。
学費として 300 万円確保できればよいのか。
必要な金額によって、考え方が変わるからです。
仮に 1,500 万円まで買取可能な住宅だったとしても、必要な資金が 1,000 万円であれば、
「本当に 1,500 万円で売る必要がありますか？」
という検討もできます。
買取価格を抑えることで家賃を抑えられるのであれば、そのほうが長期的には生活しやすいこともあります。
リースバックでは、
「最高額で売ること」＝「一番良い条件」
とは限りません。
ここは一般的な不動産売却との大きな違いだと思います。
「家を売る話」ではなく「これからの生活をどうするか」という話
これまでさまざまなリースバックのご相談を受けてきましたが、今回あらためて感じたのが、
リースバックは単なる不動産売却ではない
ということです。
住宅ローン。
借入。
事業。
学費。
老後。
相続。
家族。
学校。
仕事。
そしてペット。
一つの住宅には、そのご家庭のさまざまな事情が詰まっています。
だから、
「一般売却なら 2,000 万円、リースバックなら 1,500 万円なので一般売却のほうがお得です」
という数字だけでは答えが出ないことがあります。
500 万円の差があったとしても、
「猫 5 匹とこの家で暮らし続けたい」
ということを優先する方もいます。
逆に、
「それだけ価格差があるなら引っ越します」
という方もいます。
どちらが正解というわけではありません。
私たち不動産会社の仕事は、リースバックを契約してもらうことではなく、
それぞれの選択肢を説明したうえで、お客様自身が自分に合った方法を判断できる材料を提供すること
だと考えています。
ペットが理由でも、まずは相談してください
「こんな理由でリースバックを相談してもいいのかな」
と思われる必要はありません。
ペットがいる。
荷物が多い。
子どもを転校させたくない。
近所から離れたくない。
高齢なので引っ越しが不安。
どれも、その方にとっては大切な事情です。
特に、
「家を売れば資金問題は解決する。でも、引っ越すことができない」
という方にとって、リースバックは一度検討する価値のある方法です。
一方で、リースバックには、一般売却より売却価格が低くなる可能性があること、売却後には毎月家賃が必要になること、売却後は自分の所有物ではなくなることなど、理解しておかなければならない点もあります。
国土交通省も「住宅のリースバックに関するガイドブック」を公表しており、メリットだけではなく、契約内容や将来の収支計画を十分に理解したうえで利用することが重要とされています。
「住宅ローンを返済したい」
「借入を整理したい」
「事業資金を確保したい」
「任意売却について相談したい」
「競売になる前に何とかしたい」
「ペットがいるので引っ越せない」
「今の家に住みながら資金を作りたい」
このようなお悩みがある場合は、株式会社ヤマトハウステック「リースバック安心館」までご相談ください。
査定をしたからといって、必ずリースバックを利用しなければならないわけではありません。
一般売却した場合はいくらなのか。
リースバックならいくらで買い取れるのか。
売却後の家賃はいくらになるのか。
住宅ローンを返済したあと、いくら手元に残るのか。
買い戻しを希望する場合はどうなるのか。
こうした条件を一つずつ整理したうえで、
「家を売ること」だけではなく、「売ったあとも含めてどう生活していくのか」
を一緒に考えることが大切です。
ペットと暮らしているから引っ越せない。
それも、リースバックを検討する十分な理由の一つです。
住み慣れた家で、大切な家族やペットとの生活を続けながら、今抱えている資金の問題を解決できる方法がないか。
まずは現在のご状況をお聞かせください。
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