yamatotech 近年、「リースバック」という言葉を目にする機会が増えてきました。
以前は、高齢者の老後資金対策や相続対策として利用されるケースが中心でしたが、最近では大阪府内を中心に、30代・40代からのリースバック相談も増えています。
実際に、リースバック安心館(ヤマトハウステック運営)にも、
· 住宅ローンがまだ多く残っている
· 子供の校区の関係で引っ越しできない
· 離婚後もそのまま住み続けたい
· 会社経営や自営業で運転資金が必要
· 金利上昇が不安
· 周囲に知られずに資金化したい
· 将来的には買戻したい
といった、これまでとは少し違う内容の相談が増えてきました。
特にここ1〜2年は、大阪市内だけでなく、豊中市・吹田市・高槻市・枚方市など住宅価格が上昇しているエリアからの相談も増加しています。
背景には、
· 不動産価格の上昇
· 住宅ローン金利の上昇
· 教育費の増加
· 共働き世帯の負担増
· 離婚件数の増加
· 事業資金需要
· 将来不安
など、30代・40代ならではの現実があります。
今回は、不動産会社の現場で実際に増えている「若い世代のリースバック相談」について、できるだけリアルに解説していきます。
30代・40代のリースバックは「老後対策」とは少し違う
リースバックというと、
「高齢者が老後資金のために自宅を売却する仕組み」
というイメージを持たれている方も多いと思います。
もちろん今でもその相談はあります。
ただ、最近増えている30代・40代の相談は、少し性質が違います。
特徴として多いのは、
「家を手放したい」のではなく、『今の生活を維持したい』という相談
です。
たとえば、
· 子供がまだ小さい
· 校区を変えたくない
· 引っ越しで家族に負担をかけたくない
· 周囲に売却を知られたくない
· 住宅ローンは苦しいが家は残したい
というケースです。
つまり、
「売却して終わり」
ではなく、
『住み続けながら立て直したい』
という考え方です。
ここが従来のリースバック相談との大きな違いです。
実際に増えている相談内容
金利上昇が不安になってきた
最近特に増えているのが、住宅ローン金利に関する相談です。
変動金利で住宅ローンを組んでいる方は非常に多く、
· 今後さらに返済額が増えるのではないか
· ボーナス払いが厳しくなってきた
· 教育費と住宅ローンが重なっている
という不安を抱えている方が増えています。
特に大阪府内では、ここ数年で住宅価格自体が上昇したこともあり、
「購入時より家の価値が上がっているなら、一度整理したい」
という考え方も増えてきました。
離婚後もそのまま住み続けたい
30代〜40代のリースバック相談で非常に多いのが、離婚に関する相談です。
例えば、
· 子供がまだ小さい
· 学校を変えたくない
· 住宅ローン名義が複雑
· 売却活動を近所に知られたくない
· とりあえず生活を落ち着かせたい
というケースです。
通常の売却では、
· 内覧対応
· 引っ越し
· 学区変更
· 周囲への認知
などが発生します。
しかしリースバックの場合は、
「所有権は売却するが、そのまま賃貸として住み続ける」
という形になるため、
生活環境を大きく変えずに整理できる可能性があります。
自営業・会社経営者の運転資金需要
大阪では、自営業や中小企業経営者の方からの相談も少なくありません。
特に最近は、
· 原材料高騰
· 人件費上昇
· 金利上昇
· 売上変動
などから、
「銀行融資だけでは資金繰りが厳しい」
という相談もあります。
その中で、
『不動産を活用して資金調達する』
という考え方が増えています。
特に自宅を担保に追加融資を受けるのではなく、
· 一旦売却して資金化
· 住み続ける
· 将来的に買戻しも検討
という形を選ぶ方もいます。
ただし、30代・40代のリースバックには大きな壁がある
ここは非常に重要です。
若い世代のリースバックで、まず最初に確認しなければならないのが、
「住宅ローンを完済できるか」
です。
つまり、
『売却価格で抵当権を抹消できるか』
が第一関門になります。
「家の値段が上がっている＝高く売れる」とは限らない
最近は、
· 大阪の不動産価格が上がっている
· 北摂エリアが高騰している
· 新築価格が高い
というニュースを見て、
「自分の家もかなり高く売れるのでは？」
と思われる方も増えています。
もちろん実際に高く売れるケースもあります。
ただし、ここで注意が必要です。
新築時の価格には『プレミアム』が含まれている
新築住宅は、中古住宅とは価格の考え方が少し違います。
例えば新築分譲住宅には、
· モデルハウス費用
· 広告宣伝費
· 販売経費
· 利益
· ブランド価値
· 新築プレミアム
などが含まれています。
つまり、
「新築時の価格＝純粋な不動産価値」
ではありません。
特に購入直後は、
『新品(新築)であること』
自体に価値があります。
しかし中古住宅になると、そのプレミアム部分は徐々に薄れていきます。
中古住宅は「土地評価」が中心になるケースも多い
特に木造戸建の場合、
築年数が進むと建物価格の評価は低くなる傾向があります。
もちろん、
· 築浅
· ハイグレード設備
· 丁寧な使用状況
などで評価されるケースもあります。
ただ一般的には、
中古住宅市場では「土地価格」が中心になることが多い
のが現実です。
特に大阪では、
· 接道条件
· 間口
· 再建築可否
· 前面道路
· 土地形状
· エリア人気
などが非常に重要になります。
つまり、
「住宅ローン残高は多いが、実際の中古評価はそこまで高くない」
というケースも珍しくありません。
だからこそ、まずは査定が重要
インターネット上では、
· 高額査定
· 即日資金化
· 住宅ローン解決
など強い言葉も多く見かけます。
しかし実際には、
「そもそも抵当権を抹消できるか」
を確認しなければ前に進めません。
ここを曖昧にして話を進めると、
· 思ったより価格が出ない
· 残債が消えない
· 家賃が高すぎる
· 買戻し条件が厳しい
など、後から大きなズレが発生することがあります。
だからこそ、
まずは冷静に、
· 残債
· 相場
· 家賃想定
· エリア需要
· 将来的な出口
を整理することが重要です。
「リースバックが向いている人」とは？
30代・40代でリースバックが向いている方には、ある程度共通点があります。
例えば、
· どうしても今の家に住み続けたい
· 子供の環境を変えたくない
· 一時的に資金が必要
· 周囲に知られたくない
· 将来的に買戻したい
· 事業再建まで時間が欲しい
などです。
逆に、
· 家賃負担が厳しすぎる
· 将来的な見通しが立たない
· 相場と残債の差が大きい
場合は、通常売却の方が合理的なケースもあります。
大切なのは、
「とりあえずリースバック」
ではなく、
『本当に自分に合っているか』
を整理することです。
若い世代ほど「説明の丁寧さ」が重要になっている
最近は、若い世代ほど事前によく調べています。
YouTube、SNS、口コミ、比較サイトなどを見て、
· 本当に大丈夫なのか
· 家賃はどうなるのか
· 買戻しできるのか
· 普通借家なのか
· 定期借家なのか
などを細かく確認される方も増えています。
だからこそ、
単に「高く買います」だけではなく、
リスクも含めて説明する会社かどうか
が非常に重要になっています。
大阪でリースバックを検討するなら、まずは現実的な査定から
リースバックは、
決して魔法の仕組みではありません。
ただ、
· 住み続けたい
· 家族を守りたい
· 一旦立て直したい
· 将来的に再購入したい
という方にとっては、有効な選択肢になる場合があります。
特に大阪では、
· エリアによる価格差
· 土地需要
· 接道条件
· 築年数
· 再建築可否
などで査定が大きく変わります。
そのため、まずは現実的な査定を行い、
· どこまで可能なのか
· リースバックが成立するのか
· 家賃はいくらになるのか
· 残債は整理できるのか
を確認することが重要です。
最後に
株式会社ヤマトハウステックでは、大阪を中心に、30代・40代のリースバック相談も増えています。
· 住宅ローン
· 離婚
· 運転資金
· 教育環境
· 金利上昇
· 買戻し希望
· 周囲に知られたくない相談
など、それぞれ事情は異なります。
だからこそ、まずは一人ひとりの状況を整理しながら、
「本当にリースバックが合っているのか」
を含めて、現実的にご提案しています。
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「まだ相談するほどではないけど気になる」
「将来のために情報収集したい」
という方も、お気軽にご覧ください。
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