yamatotech ここ1〜2年、枚方市のリースバック相談がかなり増えてきた印象があります。
特に最近多いのが、
「家を売却しないと資金的に厳しい。でも、この家からは出たくない」
という相談です。
枚方市は、大阪市内へ通勤するベッドタウンとして長年発展してきた地域です。香里園、くずは、牧野、長尾、津田、藤阪、枚方公園周辺など、昭和後期から平成初期にかけて分譲された戸建住宅が非常に多く、いわゆる「しっかりした持ち家」を所有している世帯が多い街でもあります。
実際、現場で相談を受けていると、
「30年前に購入した」
「住宅ローンは完済した」
「子どもも独立した」
「退職金もある程度残っている」
という方が非常に多い。
昔は、『家さえ持っていれば老後は安心』という感覚がありました。
しかし最近、その前提が少し変わってきています。
住宅ローンが終わっていても、生活が決して楽ではない。
むしろ、ローン完済後からお金の悩みが増えていくケースも少なくありません。
特に枚方市の戸建住宅は、比較的大きな建物や敷地も多く、築25年〜35年を超えてくると、まとまった修繕費が必要になります。
・外壁塗装
・屋根工事
・給湯器交換工事
・水回りリフォーム
・雨漏り修繕
・白蟻対策
さらに最近は、物価上昇もかなり大きい。
・電気代も上がった
・ガス代も上がった
・固定資産税もある
年金中心の生活になっている世帯にとっては、かなり厳しい状況になっています。
実際、枚方市でも最近よく聞くのが、
「家はある。でも現金がない」
という言葉です。
そこで増えているのが【住み続けながら家を売る】という選択肢、つまりリースバックです。
「高く売れるなら安心」と思ったら危険なケースもある
最近、実際にあった相談で印象的だった案件があります。
枚方市内の戸建住宅で、ある会社から、
「2800万円で買います」
という提案を受けていたケースでした。
お客様はかなり喜ばれていました。
当然です。
想像していたより高かったからです。
しかも営業担当者からは、
「かなり頑張った価格です」
「今ならこの条件が出せます」
「他社では難しいと思います」
という説明を受けていたそうです。
ただ、内容を詳しく聞いていくと、少し違和感がありました。
家賃が、月24万円近い設定だったのです。
もちろん、リースバックは通常の賃貸とは違います。
売却価格とのバランスで家賃が決まる部分もありますし、一般的な賃貸相場だけで単純比較できない部分もあります。
ただ、それでも重要なのは、
「その家賃を、本当に長期間払い続けられるか」
です。
ここが、最近のリースバック相談で一番大事なポイントだと思っています。
実際、お客様は最初、
『2800万円で売れる』
という部分に目が行っていました。
これは当然です。
誰でも、少しでも高く売りたい。
ただ、その一方で、
「毎月24万円を、70代後半になっても払い続けられるか」
という視点は、どうしても後回しになりやすい。
リースバックは、『売却』であると同時に『賃貸』でもあります。
つまり、売却価格だけ見ても意味がありません。
・家賃
・契約期間
・更新条件
・将来の退去リスク
・買戻し条件
全部含めて見ないと、本当の比較にはならないのです。
枚方市は「リースバック査定が強気になりやすい地域」でもある
これは実際に現場で査定していると感じる部分ですが、枚方市は比較的リースバック査定が強気になりやすいエリアです。
理由は、戸建住宅の流通が比較的多いからです。
特に、
・香里園
・くずは
・枚方市駅周辺
などは、今でも一定の需要があります。
そのため、一部の業者では、
「将来高く売れる前提」
で査定を高めに出しているケースもあります。
ただ、実際にはそんなに簡単ではありません。
最近は、
・住宅価格上昇
・建築費高騰
・住宅ローン金利上昇
・実需層の減少
などもあり、中古戸建市場はかなり二極化しています。
駅近は強い。
でも、
・駅から遠い
・坂が多い
・前面道路が狭い
・駐車しにくい
・築年数が古い
こういう条件が入ると、一気に売却難易度が変わります。
つまり、『査定額が高い』ことと、『将来も安定して住める』ことは別問題なのです。
「住み続けられます」という説明だけで安心しない方がいい
最近特に増えたなと感じるのが、
「ずっと住めると思っていた」
という相談です。
実際に契約内容を見ると、定期借家契約になっているケースがあります。
一般の方は、普通借家と定期借家の違いを詳しく知りません。
しかし、この違いは本当に大きい。
普通借家は、借主保護が強い契約です。
一方、定期借家は期間満了で終了する前提の契約です。
つまり、
『住み続けられる前提』
が全然違います。
もちろん、定期借家契約そのものが悪いわけではありません。
ただ問題なのは、『十分説明されていないこと』です。
実際に相談を受ける中でも、
「更新できると思っていた」
「営業担当からは大丈夫と言われていた」
という声はあります。
高齢になってからの引っ越しは、本当に大変です。
・新しい賃貸審査
・保証会社
・引っ越し費用
・荷物整理
最近は、高齢者単身世帯への賃貸審査が厳しくなるケースも少なくありません。
だからこそ、『住み続けられる』という言葉だけで安心しない方がいい。
契約書の中身まで確認することが重要です。
最近増えている「リースバック専門会社」の実態
ここ数年、『リースバック専門』をうたう会社はかなり増えました。
ただ実際には、
・自社で長期保有する会社
・仲介だけを行う会社
・契約後すぐ第三者へ売却する会社
など、運営形態はかなり違います。
もちろん、それ自体が違法なわけではありません。
ただ、お客様側が、
「この会社がずっと保有してくれる」
と思っていた場合、認識にズレが生じることがあります。
実際、全国的にも、
「契約後にオーナーが変わった」
という話は多く存在します。
特に最近は、不動産価格上昇局面で参入した会社も多く、短期出口を前提としているケースもあります。
だからこそ、
・誰が買うのか
・誰が保有するのか
・将来売却予定があるのか
まで確認した方が安心です。
本当に怖いのは「数年後に家賃が払えなくなること」
リースバックで一番怖いのは、実は売却価格ではありません。
一番怖いのは、
『数年後に家賃が払えなくなること』
です。
最初は払える。
退職金もある。
貯金もある。
でも、その後どうなるか。
70代後半。
80代。
医療費も増える。
介護費用もかかる。
その時に、月20万円前後の家賃が残る。
これはかなり重い。
だから現場では、
「今払えるか」
ではなく、
「10年後も払えるか」
を見ることが本当に重要だと思っています。
営業トークだけではなく、そこを冷静に考える必要があります。
リースバックは悪ではない。でも「誰と契約するか」はかなり重要
ここまで読むと、リースバックが危険に見えるかもしれません。
ただ、実際には助かっている方も多くいます。
・競売回避
・老後資金確保
・相続整理
・住宅ローン完済
など、『住みながら資産整理ができる』という点は、大きなメリットです。
実際、枚方市でも、
「売却して終わり」
ではなく、
『今の生活を維持するため』
にリースバックが利用されているケースは増えています。
だからこそ大事なのは、
「一番高い会社」
を選ぶことではなく、
【将来まで含めて説明する会社】
を選ぶことだと思います。
枚方市でリースバックを検討するなら「価格」だけで決めない方がいい
最近はインターネット上でも、
「高額査定」
「即日現金化」
「最短契約」
という広告がかなり増えています。
ただ、家は人生そのものです。
特に枚方市のように、長年住み続けた戸建住宅が多い地域では、
単純な査定価格だけで決めるべきではありません。
・本当に住み続けられるのか
・家賃は将来も払えるのか
・契約は普通借家なのか
・修繕負担はどうなるのか
・将来的にオーナーは変わるのか
そこまで確認して、初めて比較になります。
リースバックは、正しく使えば非常に有効な手段です。
ただ、契約内容を理解しないまま進めると、老後の住まいそのものを失うリスクもあります。
だから最近は、高額査定だけではなく、
「この会社は、本当に10年後まで考えて話しているか」
を見ることが、かなり重要になってきていると思います。
リースバックは「比較してから決める」が非常に重要です
リースバックは、単純な不動産売却とは違い、
・売却価格
・毎月の家賃
・契約種類（普通借家・定期借家）
・将来の更新条件
・買戻し条件
・修繕負担
・保有方針
など、会社ごとに内容が大きく異なります。
そのため、ヤマトハウステック（リースバック安心館）では、リースバックを検討される際には、最低でも3社程度は比較・相談されることをおすすめしています。
リースバックは、老後の生活や住環境にも大きく関わる重要な契約です。
焦って1社だけで決めるのではなく、複数社の話を聞きながら、ご自身やご家族に合った条件を見極めていくことが、後悔しないリースバックにつながると考えています。
ヤマトハウステック（リースバック安心館）でも、大阪・枚方市を含む関西エリアで、実際の将来負担や住み続けやすさまで踏まえたご提案を行っておりますので、比較相談先の1社としてお気軽にご相談ください。
株式会社ヤマトハウステック
TEL：0120-114-964
（受付時間 9:00〜20:00）
MAIL：info@housetech.jp
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