yamatotech ※本記事は実際のご相談内容をもとに、個人が特定されないよう一部内容を変更したモデルケースです。
「家を売らずに、このまま住み続ける方法はありませんか？」
リースバック安心館には、西宮市にお住まいの方から、このようなご相談を数多くいただいています。
- 「住宅ローンの返済が厳しくなった。」
- 「老後資金を確保したい。」
- 「子どもには迷惑をかけたくない。」
- 「住み慣れた家を離れたくない。」
今回ご紹介するのは、西宮市甲子園エリアにお住まいの 60 代ご夫婦からいただいたご相談です。
リースバックをご利用いただくことで、ご自宅を売却しながらも、そのまま住み続けることができ、住宅ローンの返済負担を軽減できたモデルケースをご紹介します。
ご相談内容
ご相談いただいたのは、西宮市甲子園エリアにお住まいの 60 代ご夫婦。
ご主人は定年退職後、再雇用として勤務され、奥様はパート勤務をされていました。
住宅ローンの残債は約 1,900 万円。
退職金の一部で返済する予定でしたが、お子様の結婚資金やご両親の介護費用など、予想以上に出費が重なり、老後資金を十分に残せない状況となっていました。
金融機関から返済を急かされている状況ではありませんでしたが、
「このまま住宅ローンを払い続けるより、一度整理して安心して暮らしたい。」
というお気持ちからご相談いただきました。
物件概要
今回ご相談いただいた物件は、西宮市内でも人気の住宅地「甲子園エリア」にある戸建住宅でした。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 所在地 | 西宮市甲子園エリア |
| 土地面積 | 約 160㎡ |
| 建物面積 | 約 95㎡ |
| 築年数 | 約 25 年 |
| 間取り | 4LDK |
| 駐車場 | 2 台 |
建物は築年数相応でしたが、室内は非常に丁寧に使用されており、大規模なリフォームは必要ない状態でした。
一方で、外壁や屋根については、今後メンテナンスが必要になると考えられる状態でした。
最初に行うのは「一般売却価格」の調査
リースバックでは、
「いくらで買えるか」
だけで査定を行うことはできません。
まずは、
一般市場でどのくらいの価格で売却できる物件なのか
を把握することが重要です。
リースバック安心館では、査定の際に次のような情報を総合的に分析しています。
- レインズ（不動産流通機構）の成約事例
- 不動産情報ライブラリの取引データ
- 路線価・公示地価
- 周辺の売出物件
- 土地の形状・接道状況
- 建物の築年数・管理状況
- 周辺エリアの需要
- 将来的な市場動向
このように、単純な坪単価だけではなく、不動産の市場性を多角的に分析した結果、
一般市場での売却価格は 5,600 万円〜5,900 万円程度
と判断しました。
甲子園エリアは住宅需要が高く、流動性にも優れているため、将来的な資産価値も比較的安定していると判断しました。
「一般売却価格」と「リースバック価格」は違います
ここで、お客様から次のようなご質問をいただきました。
「5,800 万円くらいで売れるなら、その金額で買い取ってもらえますか？」
これは非常によくいただくご質問です。
しかし、リースバックでは一般売却価格と買取価格は異なります。
その理由は、購入した会社がすぐに自由に販売できる物件ではないためです。
リースバックでは、お客様が売却後もそのまま住み続けます。
そのため購入会社は、
- 固定資産税
- 建物の修繕リスク
- 建物の経年劣化
- 空室になるまでの期間
- 不動産価格の変動リスク
などを負担しながら保有することになります。
さらに、
「いつ退去されるか分からない」
という点も大きなリスクとなります。
リースバック査定で最も重要なのは「出口戦略」
リースバック安心館では、現在の価格だけではなく、
将来どのような形で再販売できるか
まで想定して査定を行っています。
例えば、
- 建物をそのまま販売する
- リフォームして販売する
- 建替え用地として販売する
- 更地として販売する
など、複数の出口戦略を比較しながら査定価格を決定しています。
今回の物件は人気エリアという強みがあるため、将来的な出口戦略も立てやすい物件でした。
ご提案した査定内容
一般市場価格や将来的な出口戦略、保有コストなどを総合的に判断し、次の内容をご提案しました。
| 項目 | 査定内容 |
|---|---|
| 一般売却想定価格 | 5,600 万円～5,900 万円 |
| リースバック買取価格 | 4,900 万円 |
| 想定月額賃料 | 230,000 円 |
査定結果をご説明した際、お客様からは、
「もっと高く買い取ってもらえると思っていました。」
という率直なお話もありました。
しかし、一般売却価格との違いや、家賃とのバランス、長期的な資金計画をご説明したところ、
「なるほど。価格だけではなく、安心して住み続けられることが大切なんですね。」
とご納得いただくことができました。
高く買う会社が、本当に良い会社とは限りません
最近では、
「他社より高価買取」
という広告を目にする機会が増えています。
もちろん、高く売れることは大きなメリットです。
しかし、リースバックは売却後も家賃を支払いながら住み続ける仕組みです。
例えば売却価格が 300 万円高くなっても、その分毎月の家賃が 3〜4 万円高くなれば、10 年間で 400 万円以上多く支払うケースもあります。
そのため、リースバック安心館では、
売却価格と家賃のバランスを重視し、「無理なく住み続けられる条件」を最優先にご提案しています。
他社とも比較された結果
お客様は弊社だけではなく、複数の会社へ査定を依頼されていました。
その中には、弊社より高い査定額を提示した会社もあったそうです。
しかし詳しく比較すると、
- 契約期間が短い
- 更新条件が曖昧
- 家賃が高額
- 買戻し条件が分かりにくい
など、不安を感じる点もあったとのことでした。
弊社では、
- 契約内容
- 更新条件
- 家賃設定
- 将来の買戻し条件
まで一つひとつ丁寧にご説明しました。
その結果、
「価格だけではなく、一番安心して相談できる会社だと感じました。」
というお言葉をいただきました。
契約後も住み慣れたご自宅で安心して生活
契約後も、ご夫婦はこれまでと変わらない生活を続けられています。
近所へ引っ越しを知らせる必要もなく、住所変更も不要。
住宅ローンの返済負担から解放され、毎月の支払いは家賃へ一本化されたことで、
「資金計画が立てやすくなり、老後への不安が大きく減りました。」
とお話しくださいました。
リースバックは「査定額」だけで決めないことが大切です
リースバックを検討される方の多くは、まず査定額が気になります。
しかし、本当に大切なのは、
安心して住み続けられる条件かどうか
です。
比較する際には、
- 家賃はいくらか
- 契約期間は何年か
- 更新は可能か
- 買戻しはできるか
- 中途解約は可能か
- 退去時の費用はあるか
- 将来条件が変わる可能性はあるか
まで確認することをおすすめします。
よくあるご質問
Q. 査定だけでも相談できますか？
もちろん可能です。査定のみのご相談でも費用は一切かかりません。
Q. 家族や近所に知られず利用できますか？
通常の不動産売却と同様に進めるため、周囲に知られる可能性は低く、プライバシーにも十分配慮しています。
Q. 固定資産税は誰が負担しますか？
売却後は所有者である買主が負担します。
Q. 将来買戻すことはできますか？
契約内容によって異なりますが、買戻しのご相談にも柔軟に対応しております。
Q. 査定にはどれくらい時間がかかりますか？
資料がそろっていれば、最短で当日から数日程度で査定結果をご案内できます。
西宮市でリースバックをご検討の方へ
西宮市は住宅需要が高く、リースバックのご相談も年々増えています。
しかし、同じ西宮市内でも、
- 甲子園エリア
- 夙川エリア
- 苦楽園エリア
- 鳴尾エリア
- 今津エリア
- 甲東園エリア
など、エリアによって土地価格や市場性は大きく異なります。
そのため、インターネット上の相場だけで判断するのではなく、周辺の成約事例や市場動向、将来の出口戦略まで含めた査定が重要です。
リースバック安心館では、一般売却価格の調査からリースバック査定まで、宅地建物取引士が一件一件丁寧にご提案しています。
「まだ売却するか決めていない」「まずは査定だけ知りたい」という方も大歓迎です。
査定・ご相談は無料、秘密厳守で対応しております。
住み慣れたご自宅でこれからも安心して暮らし続けるために、まずはお気軽にご相談ください。