2026年の基準地価が発表｜大阪の地価はどこまで上がった？不動産査定の現場から見る今回の結果

2026年9月15日、今年の基準地価が発表されました。

大阪府の住宅地は、前年比で平均＋3.0％。

ニュースなどでこの数字を見て、

「大阪の土地は全体的に3％くらい上がったのか」

「自宅の査定価格も3％くらい上がるのでは？」

と思われた方もいるかもしれません。

ただ、今回発表された内容を市区町村別まで細かく見ていくと、そんなに単純ではありません。

大阪市の住宅地は＋6.7％、吹田市は＋5.0％、高槻市は＋4.5％、堺市は＋3.2％。

一方で、大阪府内でも地価が横ばいの地域や、まだ下落している地域があります。

私たちも普段から大阪を中心に不動産やリースバックの査定をしていますが、今回の結果を見て改めて感じるのは、「大阪だから上がっている」のではなく、同じ大阪府内でも地域による価格差がかなり大きくなっているということです。

今回は、2026年の基準地価について、特に大阪の住宅地を中心に見ていきます。

そもそも「基準地価」とは？

基準地価とは、各都道府県が毎年7月1日時点の土地価格を調査し、公表しているものです。

各都道府県知事が基準地を選定し、不動産鑑定士による鑑定評価をもとに、1㎡あたりの正常な価格を判定します。

2026年の調査は全国47都道府県で行われ、宅地21,050地点、林地416地点、合計21,466地点が対象となっています。

よく似たものに、国土交通省が毎年3月に発表する「地価公示」があります。

地価公示は1月1日時点、今回の基準地価は7月1日時点の価格です。

そのため、9月に発表される基準地価は、その年の比較的新しい土地価格の動きを確認する資料として、不動産査定でも参考にしています。

2026年の全国の住宅地は＋1.0％

まず全国を見ると、2026年の対前年平均変動率は、

用途対前年平均変動率
住宅地＋1.0％
商業地＋2.9％
工業地＋3.3％

となりました。

住宅地・商業地を含む全用途平均も5年連続で上昇しています。

大阪圏ではさらに上昇率が高く、

用途対前年平均変動率
住宅地＋2.3％
商業地＋6.8％
工業地＋7.4％

となっています。

では、大阪府だけを見るとどうでしょうか。

大阪府の住宅地は＋3.0％。5年連続の上昇

大阪府が発表した2026年の基準地価では、2025年7月1日から2026年7月1日までの1年間の平均変動率は、

用途2026年前年
住宅地＋3.0％＋2.7％
商業地＋8.8％＋7.9％
工業地＋7.2％＋5.9％

となりました。

住宅地と商業地は5年連続、工業地は11年連続の上昇です。

住宅地だけを見ても、前年の＋2.7％から今年は＋3.0％ですから、上昇が続いていることが分かります。

ただし、ここで「大阪府の土地が全部3％上がった」と考えてはいけません。

実際には、市町村によってかなり差があります。

大阪市＋6.7％、吹田市＋5.0％、高槻市＋4.5％

住宅地の市町村別平均変動率を見ると、上昇が目立つ地域は次のようになっています。

市町村平均変動率
大阪市＋6.7％
吹田市＋5.0％
茨木市＋5.0％
高槻市＋4.5％
豊中市＋4.3％
箕面市＋4.1％
高石市＋3.8％
堺市＋3.2％
摂津市＋3.1％
池田市＋2.7％

大阪市だけでなく、吹田市、茨木市、高槻市、豊中市、箕面市といった北摂エリアの上昇が目立ちます。

大阪府が区分する「北大阪地域」全体でも、住宅地は＋4.1％となっています。

普段査定をしていても、駅から近い住宅地や生活利便性の高い地域、土地として再利用しやすい物件については需要が比較的安定しています。

今回の数字にも、そうした地域ごとの差が表れているように思います。

大阪市は住宅地でも平均＋6.7％

大阪市の住宅地は平均＋6.7％。

前年の＋6.1％から、さらに上昇幅が拡大しています。

ただ、大阪市内も一律ではありません。

住宅地の区別平均変動率を見ると、

区平均変動率
天王寺区＋10.7％
中央区＋9.6％
福島区＋9.3％
都島区＋9.0％
浪速区＋9.0％
城東区＋8.4％
東成区＋8.3％
東淀川区＋8.3％
淀川区＋8.1％
西区＋8.1％
鶴見区＋7.8％
西成区＋7.5％
北区＋7.3％
阿倍野区＋6.6％
旭区＋6.3％
港区＋6.2％
住吉区＋6.2％

などとなっています。

大阪市内でも特に天王寺区、中央区、福島区などの上昇が目立ちます。

例えば、天王寺区真法院町にある住宅地の基準地では、2025年の1㎡あたり78万6,000円から、2026年は87万4,000円となりました。

この地点だけを見ると、1年間で＋11.2％です。

もちろん、これはあくまで特定の基準地の価格です。

「天王寺区の不動産がすべて11.2％上がった」という意味ではありません。

ただ、大阪市中心部の住宅地に対する需要の強さを見るうえでは、参考になる数字です。

高槻市は＋4.5％、吹田市は＋5.0％

大阪市以外で今回目立っているのが北摂です。

市2025年2026年
吹田市＋4.5％＋5.0％
高槻市＋3.6％＋4.5％
茨木市＋4.1％＋5.0％

となっています。

さらに豊中市は＋4.3％、箕面市も＋4.1％です。

北摂については、大阪市中心部への交通利便性が高く、住宅地としての需要が安定しているエリアも多いため、今回も比較的強い数字となっています。

ただし、同じ高槻市や吹田市でも、駅からの距離や道路状況、土地の形状などによって実際の不動産価格は当然変わります。

堺市は＋3.2％。同じ堺市でも区によって違う

堺市全体の住宅地は＋3.2％。

前年の＋2.6％から上昇幅が拡大しています。

さらに区別に見ると、

区平均変動率
北区＋4.3％
東区＋4.2％
西区＋3.7％
美原区＋3.0％
南区＋2.7％
堺区＋2.4％
中区＋2.4％

となっています。

同じ堺市でも、北区の＋4.3％と堺区・中区の＋2.4％ではかなり違います。

不動産の査定では、市単位の数字だけでは足りません。

実際にはここからさらに町名、最寄り駅、駅までの距離、前面道路、土地の形状などを見ていく必要があります。

大阪府の土地がすべて上がったわけではありません

今回の発表で、ここは特に注意したいところです。

大阪府の住宅地平均は＋3.0％ですが、すべての地域が上昇しているわけではありません。

例えば、

市町村平均変動率
貝塚市－0.1％
太子町－0.2％
河南町－0.6％
熊取町－0.6％
阪南市－0.6％
豊能町－0.7％
泉南市－0.8％
能勢町－1.1％
千早赤阪村－1.8％
岬町－2.2％

となっています。

河内長野市は0.0％で横ばいです。

大阪府の住宅地の継続地点479地点を見ると、

区分地点数割合
上昇382地点79.7％
横ばい45地点9.4％
下落52地点10.9％

でした。

約8割の地点で上昇している一方、約2割は横ばいまたは下落しています。

今回の基準地価を「大阪の土地が全部上がった」と見るよりも、需要のある地域とそうでない地域との差が、よりはっきりしてきたと見る方が実際の市場に近いと思います。

「高槻市＋4.5％だから、自宅も4.5％高くなった」ではありません

ここは、不動産査定では非常に重要です。

例えば高槻市の住宅地が＋4.5％だからといって、

昨年1,500万円だった土地が、

1,500万円×1.045＝1,567万5,000円

になった、と単純には計算できません。

基準地価は、選定された基準地の価格変動をもとにした数字です。

実際の不動産には一つひとつ条件があります。

駅徒歩5分なのか20分なのか。

前面道路が6mあるのか4m未満なのか。

公道なのか私道なのか。

整形地なのか旗竿地なのか。

再建築できるのか。

セットバックが必要なのか。

土砂災害や浸水などのハザード区域に該当するのか。

古家を解体する必要があるのか。

こうした条件によって、実際の売却価格は大きく変わります。

私たちが査定する場合も、基準地価だけで価格を決めることはありません。

公示地価、基準地価、相続税路線価、固定資産税評価額などを確認したうえで、近隣の実際の成約事例、現在販売されている物件、道路状況、土地の形状などを確認します。

最後に考えるのは、

「この不動産を今の市場で売却した場合、実際にいくらで売れるのか」

ということです。

築50年・築60年の古い家でも、今回の地価上昇は関係します

「うちは築50年以上だから、地価が上がっても関係ないですよね」

と言われることがあります。

これは必ずしもそうではありません。

確かに築年数の古い木造住宅では、建物そのものの査定価値がほとんど残っていないことがあります。

しかし、土地の価値までなくなるわけではありません。

建物を解体した場合、その土地がいくらで売れるのか。

新しく住宅を建てられる土地なのか。

周辺で土地を探している人がいるのか。

築古戸建の場合、建物価格よりも土地価格の変化の方が査定額に大きく影響することもあります。

そのため、3年前、5年前に査定してそのままになっている不動産については、現在の価格で一度査定し直してみる価値はあると思います。

リースバックの買取価格にも影響する？

リースバックの査定にも、今回の地価上昇は関係します。

ただし、通常の不動産売却とは少し考え方が違います。

私たちがリースバックを査定するときに重視するものの一つが、

「お客様が将来退去されたあと、この不動産をいくらで売却できるのか」

という出口価格です。

例えば、これまで土地として2,000万円程度で売却できると判断していた物件が、周辺の地価や実際の成約価格の上昇によって2,200万円程度の売却を見込めるようになれば、リースバックの買取価格についても再検討できる可能性があります。

一方で、基準地価が上昇していても、

  • 再建築ができない
  • 接道条件が悪い
  • 土地の形が悪い
  • 建物の解体費が高い
  • 擁壁などの問題がある
  • 売却まで時間がかかる地域である

といった事情があれば、地価上昇分をそのまま買取価格に反映できるわけではありません。

さらにリースバックでは、家賃、居住予定期間、修繕リスク、固定資産税、保有コスト、将来のリフォーム費用や売却費用なども考えます。

したがって、

「基準地価が5％上がったから、リースバックの買取価格も5％上がる」

というものではありません。

数年前の査定価格が、現在も正しいとは限りません

今回の基準地価を見て、私たちが一番お伝えしたいのはここです。

大阪府の住宅地は、

年住宅地の平均変動率
2022年＋0.4％
2023年＋1.3％
2024年＋2.0％
2025年＋2.7％
2026年＋3.0％

と5年連続で上昇しています。

特に大阪市や北摂などでは、大阪府平均を上回って上昇している地域があります。

そのため、3年前、5年前に不動産会社から査定を受けた方が、その査定価格を現在もそのまま参考にするのは適切ではない場合があります。

以前リースバックを相談して、

「住宅ローンの残債まで査定が届かなかった」

「希望する買取価格にならなかった」

「他社の査定が思っていたより安かった」

という方についても、現在の地価や成約事例で査定し直すことで結果が変わる可能性があります。

リースバック安心館では「再査定」も行っています

リースバック安心館では、大阪・兵庫・京都・奈良・滋賀・和歌山を中心に、住宅リースバックのご相談をお受けしています。

当社では、単に「買取価格はいくらです」とお伝えするのではなく、

なぜ、その査定価格になるのか。

その根拠をできるだけ分かりやすくご説明することを大切にしています。

基準地価、公示地価、路線価、近隣の成約事例、現在販売されている類似物件、前面道路、建物の状態などを確認し、さらにリースバックの場合は、将来の売却価格、居住期間、家賃なども含めて査定します。

特に今回のように地価が動いている時期は、以前の査定価格が現在も適正とは限りません。

他社で一度査定を受けている場合でも問題ありません。

「以前の査定価格が今でも妥当なのか」

「今ならいくらになるのか」

「通常売却とリースバックでは、どのくらい価格が違うのか」

といったご相談でも大丈夫です。

2026年の基準地価を見ると、大阪府では住宅地の約8割の地点で地価が上昇しています。

ただし、その上がり方は地域によってかなり違います。

大阪市が＋6.7％だから、大阪市内の家がすべて6.7％高くなったわけではありません。

高槻市が＋4.5％だから、高槻市の土地がすべて4.5％高く売れるわけでもありません。

結局のところ、不動産は一つひとつ違います。

だからこそ、「大阪府の地価が上がった」というニュースだけで判断するのではなく、自分の不動産が現在いくらなのかを個別に確認することが大切です。

数年前に一度査定したままになっている方も、今回の基準地価発表をきっかけに、現在の価格を確認してみてはいかがでしょうか。

本記事のデータについて

本記事は、2026年9月15日に公表された国土交通省「令和8年都道府県地価調査」および大阪府「令和8年大阪府基準地価格調査（地価調査）」をもとに作成しています。

価格時点：2026年7月1日

※掲載している変動率は基準地の平均変動率等であり、個別の不動産の価格上昇率を示すものではありません。実際の査定価格は、立地、接道、土地形状、建物状態、法令上の制限、周辺の成約状況などによって異なります。