yamatotech 不動産の売却を検討する際、多くの方がまず気にされるのは「いくらで売れるのか」という点ではないでしょうか。
もちろん売却価格は重要ですが、もう一つ確認しておきたいのが、売却によって発生する税金です。
不動産は、売却して利益が出た場合、その利益に対して譲渡所得税や住民税が課税されることがあります。そして、その税率は不動産を所有していた期間によって大きく異なります。
具体的には、所有期間が5年以下の場合は約40％、5年を超える場合は約20％と、税率におよそ2倍の差があります。
ただし、この「5年」という期間には独特の判定方法があり、購入してから単純に5年が経過すればよいというものではありません。
また、ご自身が住んでいた自宅を売却する場合には、所有期間にかかわらず利用できる税制上の特例もあります。
今回は、不動産売却にかかる税金の基本から、短期譲渡所得と長期譲渡所得の違い、所有期間の数え方、税金を軽減できる特例まで、具体例を交えて解説します。
不動産を売却すると、必ず税金がかかる？
まず知っておきたいのは、不動産を売却したからといって、必ずしも譲渡所得税が発生するわけではないということです。
不動産売却における譲渡所得税は、原則として売却によって生じた利益に対して課税されます。
例えば、2,000万円で購入した不動産を1,800万円で売却した場合、取得費や売却費用などを適切に計算した結果、譲渡所得が発生しなければ、譲渡所得税はかかりません。
一方、1,000万円で購入した不動産を1,500万円で売却した場合には、売却に必要な費用などを差し引いたうえで利益が残れば、課税対象となります。
つまり、税金を考える際に重要なのは、売却価格そのものではなく、売却によってどれだけの譲渡所得が発生したかという点です。
なお、建物については所有期間中の減価償却費相当額を取得費から差し引く必要があるため、購入価格より安く売却した場合でも、課税上の利益が生じることがあります。
また、売買契約書に貼付する印紙税など、譲渡所得税とは別に発生する税金もあります。
短期譲渡所得と長期譲渡所得の違い
不動産の売却によって生じた譲渡所得は、所有期間に応じて「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」に区分されます。
この区分によって、適用される税率が異なります。
| 区分 | 所有期間 | 税率 |
|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 39.63％ |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 20.315％ |
※税率は所得税・復興特別所得税・住民税の合計です。一般的な個人の土地・建物の譲渡に適用される税率です。
短期譲渡所得の場合、所得税が30％、住民税が9％となり、復興特別所得税を含めた合計税率は39.63％です。
一方、長期譲渡所得では所得税が15％、住民税が5％となり、復興特別所得税を含めた合計税率は20.315％です。
同じ不動産を同じ価格で売却したとしても、所有期間によって税負担が大きく変わることになります。
なお、この区分は個人が所有する不動産の譲渡所得に関するものです。法人が不動産を売却する場合は、原則として法人税等の課税関係となるため、同じ税率が適用されるわけではありません。
注意したい「所有期間5年」の判定方法
短期譲渡と長期譲渡の違いを理解するうえで、特に注意したいのが所有期間の数え方です。
不動産の譲渡所得における所有期間は、原則として売却した年の1月1日時点で判定します。
そのため、購入日から5年が経過しただけでは、長期譲渡所得に該当しない場合があります。
例えば、2021年6月に購入した不動産を売却するケースを考えてみましょう。
- 2026年12月に売却した場合：短期譲渡所得
- 2027年1月に売却した場合：長期譲渡所得
2026年12月時点では、購入からすでに5年以上が経過しています。
しかし、2026年1月1日時点では所有期間が5年以下であるため、2026年中の売却は短期譲渡所得として扱われます。
一方、2027年1月1日時点では所有期間が5年を超えているため、2027年中の売却は長期譲渡所得となります。
このように、年末に売却するか、翌年の年明けに売却するかによって、税率が変わるケースがあります。
売却を急ぐ必要がない場合には、所有期間の判定を確認したうえで、売却時期を検討することも大切です。
ただし、税務上の譲渡時期は原則として引渡日を基準とし、一定の場合には契約日を選択できるため、年末年始をまたぐ取引では個別の確認が必要です。
短期譲渡と長期譲渡では税金がどれくらい違う？
では、実際にどの程度の税額差が生じるのでしょうか。
仮に、不動産を売却して1,000万円の課税譲渡所得が発生した場合で比較してみます。
| 項目 | 短期譲渡 | 長期譲渡 |
|---|---|---|
| 課税譲渡所得 | 1,000万円 | 1,000万円 |
| 税率 | 39.63％ | 20.315％ |
| 税額 | 396万3,000円 | 203万1,500円 |
| 税額の差 | 約193万円 | — |
このケースでは、所有期間の違いによって約193万円もの税額差が生じます。
売却価格が高額になり、譲渡所得が大きくなるほど、その差も拡大します。
ただし、これは特別控除などを適用しない場合の単純な比較です。実際の税額は取得費、譲渡費用、特例の適用状況などによって変わります。
また、売却時期を延ばすことで税率が下がったとしても、その間に不動産価格が下落したり、維持管理費が発生したりする可能性もあります。
税率だけで売却時期を判断するのではなく、売却価格や維持費、資金が必要となる時期なども含めて検討することが重要です。
不動産売却の譲渡所得はどのように計算する？
譲渡所得は、基本的に次の計算式で求めます。
譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）− 特別控除額
ここでいう取得費とは、不動産の購入代金や購入時の仲介手数料、登記費用など、一定の要件を満たす費用を指します。
ただし、建物の取得費については、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。
譲渡費用には、売却時の仲介手数料、売買契約書の印紙税、売却のために必要となった建物の解体費用などが該当する場合があります。
一方、固定資産税や通常の修繕費、住宅ローンの返済額などは、原則として譲渡費用に含まれません。
住宅ローンの残債が多く残っている場合でも、残債そのものを売却益から差し引いて税金を計算できるわけではないため、注意が必要です。
古い不動産で購入価格が分からない場合は？
相続した実家や、何十年も前に購入した不動産では、購入当時の売買契約書が残っていないこともあります。
このように取得費が分からない場合、原則として売却価格の5％を概算取得費として計算する方法があります。
例えば、2,000万円で不動産を売却した場合、概算取得費は100万円となります。
その結果、実際には高い金額で購入していた不動産であっても、取得費を十分に証明できなければ、譲渡所得が大きく計算される可能性があります。
購入時の売買契約書が見つからない場合でも、当時の資料や取引記録などから取得費を確認できることがあります。
売却前には、契約書だけでなく、購入当時の領収書や関連資料が残っていないか確認しておくことをおすすめします。
相続した不動産の所有期間はどうなる？
相続した不動産についても、所有期間の考え方を理解しておく必要があります。
一般的に、相続によって取得した不動産の所有期間は、亡くなった方が取得した時期を引き継ぎます。
例えば、父親が20年前に購入した実家を相続し、その1年後に売却した場合、相続してからの期間は1年でも、原則として長期譲渡所得に該当します。
つまり、相続した日から新たに5年間所有しなければならないわけではありません。
また、相続した不動産については、一定の条件を満たすことで利用できる特例もあります。
代表的なものに、相続した空き家の3,000万円特別控除や、相続税の取得費加算の特例などがあります。
ただし、それぞれ適用要件や期限が定められており、併用できない場合もあるため、売却前に確認することが重要です。
自宅の売却では3,000万円特別控除が利用できる場合も
不動産売却に関する税制の中でも、特に知っておきたいのが「居住用財産の3,000万円特別控除」です。
これは、一定の要件を満たすマイホームを売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度です。
この特例の大きな特徴は、所有期間が5年以下であっても、適用できる場合があるという点です。
例えば、購入してから3年しか経過していない自宅を売却し、1,000万円の譲渡所得が発生したとします。
通常であれば短期譲渡所得として39.63％の税率が適用されますが、3,000万円特別控除の要件を満たしていれば、課税譲渡所得がゼロとなり、譲渡所得税が発生しない場合があります。
そのため、自宅の売却では、単純に短期譲渡か長期譲渡かを確認するだけでなく、特別控除を利用できるかどうかも重要になります。
なお、特例を適用するためには、原則として確定申告が必要です。
10年以上所有した自宅には、さらに税率が軽減される特例も
マイホームを長期間所有していた場合には、3,000万円特別控除とは別に、軽減税率の特例を利用できることがあります。
売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超える居住用財産について、一定の要件を満たした場合には、課税譲渡所得6,000万円以下の部分に14.21％の軽減税率が適用されます。
通常の長期譲渡所得の税率20.315％と比較すると、さらに税負担を抑えられる可能性があります。
この軽減税率の特例は、要件を満たせば3,000万円特別控除と併用することもできます。
長年住み続けた自宅を売却する場合には、こうした制度も確認しておきたいところです。
リースバックで自宅を売却した場合の税金は？
近年では、自宅を売却した後も、そのまま住み続けることができる「リースバック」を利用される方も増えています。
リースバックは、自宅を売却した後、買主と賃貸借契約を結ぶことで、引き続き同じ住まいに住み続ける仕組みです。
住宅ローンの返済や老後資金の確保、相続対策など、さまざまな事情から利用が検討されています。
では、リースバックで自宅を売却した場合、税金の扱いはどうなるのでしょうか。
基本的には、通常の不動産売却と同様に、売却によって譲渡所得が発生すれば課税対象となります。
また、一定の要件を満たせば、リースバックによる売却でも居住用財産の3,000万円特別控除を利用できる場合があります。
ただし、売却後に賃貸借契約を結ぶことや、将来の買戻しを予定していることなど、契約内容によって確認すべき点もあります。
そのため、リースバックを検討する際には、買取価格や売却後の家賃だけでなく、税金や諸費用も含めて検討することが大切です。
短期譲渡所得の税率引き上げはある？今後の税制改正にも注意
2026年10月現在、不動産の短期転売に対する課税強化が議論されています。
背景には、一部の都市部で見られる不動産価格の高騰や、投機的な短期売買への対応があります。
現行制度では、所有期間5年以下の不動産を売却した場合、短期譲渡所得に対して39.63％の税率が適用されます。
今後、この税率を引き上げることなどが検討されていますが、具体的な税率や対象となる不動産、適用開始時期については、現時点で確定していません。
また、個人が居住していた自宅の売却と、投資目的で取得した不動産の短期転売が、今後どのように扱われるのかも注目されます。
税制改正の内容によっては、不動産の売却時期や取引方法の検討に影響する可能性があるため、今後の動向を確認しておく必要があります。
不動産売却では、税金を差し引いた手取り額が重要
不動産を売却する際、売却価格が高ければ必ずしも手元に多くのお金が残るとは限りません。
売却価格からは、仲介手数料や登記関連費用、住宅ローンの返済額、必要に応じて譲渡所得税などを差し引く必要があります。
特に、所有期間が5年前後の不動産では、売却時期によって税負担が変わる場合があります。
一方、自宅の売却であれば、3,000万円特別控除などの制度を利用することで、税負担を軽減できる可能性もあります。
大切なのは、売却価格だけで判断するのではなく、売却後の手取り額や今後の生活設計も含めて考えることです。
まとめ｜短期譲渡と長期譲渡の違いを理解して、納得できる不動産売却を
不動産売却における短期譲渡所得と長期譲渡所得は、所有期間によって税率が大きく異なります。
短期譲渡所得の税率は39.63％、長期譲渡所得の税率は20.315％です。
ただし、所有期間は売却した年の1月1日時点で判定されるため、購入から5年が経過しただけでは長期譲渡に該当しない場合があります。
また、自宅や相続した不動産では、税負担を軽減できる特例が利用できることもあります。
不動産の売却を検討する際には、こうした税制の仕組みを理解し、売却価格だけでなく税金や諸費用を含めた手取り額を確認しておくことが大切です。
株式会社ヤマトハウステック（リースバック安心館）では、大阪・兵庫・京都・奈良・滋賀・和歌山を中心に、不動産の売却や買取、リースバックのご相談を承っております。
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株式会社ヤマトハウステック
屋号：リースバック安心館
https://leaseback.housetech.jp/
※本記事は2026年10月時点の税制をもとに作成しています。税制改正や個別の取引条件によって取り扱いが異なる場合があります。具体的な税額や特例の適用については、税務署または税理士にご確認ください。