yamatotech 「築50年以上経っている家でもリースバックできますか？」
リースバックのご相談を受けていると、このようなご質問をいただくことがあります。
結論からいうと、築50年・築60年を超える古い住宅でも、リースバックできます。
「建物が古い＝買取できない」とは限りません。
ただし、築浅の住宅とは査定の考え方が大きく異なります。
今回は、古い住宅をリースバックする場合、不動産会社がどこを見て買取価格を判断しているのか、実際の査定に近い考え方から解説します。
築50年以上でもリースバックはできる
リースバックとは、自宅を不動産会社などに売却したあと、賃貸借契約を結ぶことで、そのまま住み続ける仕組みです。
そのため、築年数だけを理由にリースバックができなくなるわけではありません。
たとえば、
「昭和40年代に建てた家」
「親から相続した古い家」
「何十年もリフォームしていない家」
といった住宅でも査定対象になることがあります。
重要なのは、現在の建物価値だけではなく、その不動産を将来どのように活用・売却できるかです。
築50年・築60年になると「建物価格」だけでは査定できない
築年数がかなり経過した木造住宅の場合、査定上、建物そのものに大きな価格を付けにくいケースがあります。
しかし、
「建物価値が低い＝不動産価値がない」
という意味ではありません。
土地には価値が残っている可能性があります。
そのため築古住宅のリースバックでは、
土地価格＋現在の建物利用価値＋将来の出口価格
を総合的に判断することが重要になります。
ここが築浅住宅の査定とは少し違うところです。
不動産会社は「退去後にどうするか」まで考えて査定する
リースバックの買取査定で非常に重要なのが、いわゆる「出口」です。
リースバックでは、購入した直後に不動産会社が自由に売却できるわけではありません。
売主様がそのまま賃借人として住み続けるためです。
そして将来退去されたとき、買取会社はその不動産について、
- 中古住宅として売却する
- リフォームして再販売する
- 建物を解体して土地として売却する
- 収益物件として保有する
などの方法を検討します。
築50年・築60年の住宅では、特に「最終的に更地にした場合、いくらで売却できるか」が査定の重要な判断材料になることがあります。
建物価値がほとんどなくても買取価格が付く理由
たとえば、古い木造住宅で建物そのものの評価がほとんど付かないケースを考えてみます。
仮に将来、土地として1,500万円程度で売却できる可能性があるとしても、不動産会社が1,500万円で買い取れるわけではありません。
将来的には、
建物の解体費用、残置物処分費用、測量費用、登記費用、取得時の税金、保有中の固定資産税、売却時の費用などが発生する可能性があります。
さらに、土地価格が将来も同じとは限りません。
そのため買取会社は、これらの費用とリスクを差し引いて買取価格を算出します。
つまり築古住宅の場合、「今の建物はいくらか」より、「将来この不動産をいくらで売却できる可能性があるか」から逆算する査定が重要になります。
古い家だからこそ「接道」が重要になる
築古住宅を査定するとき、築年数以上に重要になることがあります。
それが「道路」です。
建物を解体したあと、新しい建物を建築できる土地なのかによって、土地の評価が大きく変わることがあります。
特に古い住宅では、
「前面道路が建築基準法上の道路ではない」
「接道幅が不足している」
「私道の権利関係が複雑」
「セットバックが必要」
「再建築できない可能性がある」
といった問題が見つかることがあります。
現在は普通に住宅として使用できていても、解体すると同じように建て直せない土地であれば、将来の売却価格にも影響します。
築50年以上の住宅を査定する場合は、建物の古さだけを見るのではなく、土地と道路をセットで確認することが大切です。
市街化調整区域や再建築が難しい住宅はどうなる？
築古住宅のご相談では、市街化調整区域にある住宅や、再建築に制限がある住宅もあります。
こうした不動産でも、必ずリースバックができないわけではありません。
ただし、将来の買い手が限定されるため、一般的な住宅地より慎重な査定になる傾向があります。
「現在住めるから問題ない」という判断だけではなく、退去後に誰が購入する可能性があるのかまで考える必要があります。
これはリースバック会社によって査定額に差が出やすいポイントでもあります。
古い住宅では修繕リスクも査定に影響する
築50年・築60年になると、もう一つ無視できないのが修繕です。
たとえば、
雨漏り、給排水管の老朽化、給湯器、屋根、外壁、シロアリ、基礎、電気設備などです。
リースバック後は所有者が不動産会社に変わります。
そのため、「売却した後に設備が故障した場合、誰が修理するのか」は契約前に確認しておく必要があります。
単純に買取価格と家賃だけを比較するのではなく、売却後の修繕負担まで含めて契約条件を確認することが重要です。
築古住宅は会社によって査定額が大きく違うこともある
築浅住宅の場合、周辺に似たような中古住宅の成約事例が多く、ある程度相場を把握しやすい傾向があります。
一方、築50年以上の住宅は物件ごとの個別性が強くなります。
道路状況、土地形状、再建築の可否、建物状態、解体費用、将来の土地需要などによって査定結果が変わるためです。
さらに、リースバック会社によっても、
「長期間保有する会社」
「退去後に再販売する会社」
「土地として評価する会社」
など、出口の考え方が異なります。
その結果、同じ住宅でも査定額に差が出ることがあります。
「古いから無理」と決めつける必要はありません
築50年・築60年と聞くと、
「こんな古い家は買ってもらえないだろう」
と思われる方も少なくありません。
しかし、不動産の価値は築年数だけでは決まりません。
土地として価値がある場合もあれば、現在の建物をそのまま利用できる場合もあります。
反対に、立地が良くても道路や再建築の問題によって評価が下がることもあります。
だからこそ築古住宅では、机上査定だけではなく、土地・道路・建物・法令上の制限・将来の出口まで確認した査定が重要です。
リースバック安心館では築古住宅も個別に査定します
リースバック安心館を運営する株式会社ヤマトハウステックでは、築年数だけで一律に判断するのではなく、物件ごとの状況を確認したうえで査定しています。
「築50年以上経っている」
「建物にほとんど価値がないと言われた」
「再建築できるか分からない」
「市街化調整区域にある」
「雨漏りや老朽化がある」
このような住宅でも、土地としての価値や将来の出口を含めて検討できる場合があります。
また、リースバックは買取価格だけでなく、売却後の家賃や賃貸期間、将来の買戻しなどを含めた条件設計が重要です。
古い住宅だからと最初から諦めるのではなく、まずは現在の不動産にどのような価値が残っているのかを確認してみることをおすすめします。