yamatotech はじめに
「親が亡くなり実家を相続したけれど、名義変更はまだしていない」
「昔に相続した土地が、祖父や父の名義のままになっている」
このようなケースは決して珍しくありません。
しかし、2024年4月1日から相続登記が義務化され、相続した不動産について一定期間内に登記申請を行う必要が生じました。
正当な理由なく期限内に相続登記をしない場合、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。
この記事では、不動産会社の実務目線で、相続登記義務化の内容、注意点、売却やリースバックとの関係まで分かりやすく解説します。
相続登記とは？
相続登記とは、亡くなった方の名義になっている土地や建物を、相続人の名義へ変更する手続きです。
以前は相続登記に明確な期限がなく、登記をしないまま放置されるケースも多くありました。
しかし、相続登記がされないまま長期間放置されることで、所有者が分からない土地や建物が増え、空き家問題や土地活用の妨げになるケースが全国的に問題となっていました。
そのため、法律が改正され、相続登記が義務化されました。
2024年4月から何が変わった？
2024年4月1日から、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に、相続登記を申請することが義務となりました。
ここで重要なのは、「亡くなった日から3年」ではなく、「自分が相続によって不動産の所有権を取得したことを知った日から3年」という点です。
ただし、実務上は早めに手続きを進めておかないと、戸籍収集や相続人間の話し合いに時間がかかることがあります。
2024年4月以前の相続も対象です
「何十年も前の相続だから関係ない」と思われる方もいますが、これは注意が必要です。
2024年4月1日以前に発生した相続であっても、相続登記義務化の対象になります。
すでに相続した不動産を名義変更せずに放置している場合は、原則として2027年3月31日までに相続登記を申請する必要があります。
実家、空き家、古い土地、地方の不動産などは、名義が昔のままになっているケースも多いため、一度登記簿を確認しておくことをおすすめします。
相続登記を放置するとどうなる？
相続登記を放置すると、単に過料の問題だけではありません。
不動産実務の現場では、次のような問題が起こることがあります。
・売却したくてもすぐに売却できない
・リースバックを利用したくても契約に進めない
・相続人が増えて話し合いが難しくなる
・相続人の一人が亡くなり、さらに次の相続が発生する
・戸籍収集や書類作成に時間と費用がかかる
・空き家の管理責任だけが残る
特に不動産を売却したい場合、登記名義が亡くなった方のままでは、原則として売買契約や所有権移転をスムーズに進めることができません。
10万円以下の過料とは？
相続登記を期限内に申請しなかった場合、正当な理由がなければ10万円以下の過料の対象となる可能性があります。
ただし、「必ず10万円を支払う」という意味ではありません。
また、相続人が多数いる場合、遺産分割協議がまとまっていない場合、相続関係が複雑で戸籍収集に時間がかかる場合など、正当な理由があるケースでは、過料の対象とならない場合もあります。
とはいえ、「忙しいから」「面倒だから」「知らなかったから」という理由だけでは、正当な理由として認められにくい可能性があります。
遺産分割がまとまらない場合はどうする？
相続人同士の話し合いがまとまらず、すぐに相続登記ができない場合もあります。
そのような場合には、「相続人申告登記」という制度を利用する方法があります。
相続人申告登記とは、自分が相続人であることを法務局に申し出ることで、相続登記の申請義務を一時的に果たすことができる制度です。
ただし、これは最終的な名義変更ではありません。
将来的に遺産分割協議がまとまった場合は、その内容に基づいて正式な相続登記を行う必要があります。
売却したい場合は相続登記が必要
相続した実家や空き家を売却したい場合、まず確認すべきなのが登記名義です。
不動産会社に査定を依頼することはできますが、実際に売却を進めるには、原則として相続登記を済ませる必要があります。
よくある流れは次のとおりです。
- 登記名義を確認する
- 相続人を確認する
- 遺産分割協議を行う
- 相続登記を申請する
- 不動産の売却活動を進める
相続登記が未了のまま売却を考えている場合は、早めに司法書士や不動産会社へ相談することが大切です。
リースバックを検討する場合も名義確認が必要
相続した家に住み続けたい場合、リースバックという選択肢があります。
リースバックとは、自宅を売却して現金化したうえで、売却後も賃貸として住み続ける方法です。
ただし、リースバックも売買契約を伴うため、不動産の所有者が誰なのかを明確にしておく必要があります。
登記名義が亡くなった方のままになっている場合は、まず相続登記を行い、現在の所有者を確定させる必要があります。
そのため、相続した家でリースバックを検討している方も、早めに名義確認をしておくことが重要です。
相続した不動産を放置しないために
次のような方は、一度専門家へ相談されることをおすすめします。
・実家が親名義のままになっている
・祖父母名義の土地が残っている
・相続した空き家を放置している
・相続人が複数いる
・売却を考えている
・リースバックを検討している
・固定資産税だけ払い続けている不動産がある
相続不動産は、放置すればするほど手続きが複雑になりやすいです。
特に相続人が増えてしまうと、全員の同意を取ることが難しくなり、売却や活用が進まない原因になります。
よくある質問
Q. 相続登記は自分でもできますか？
相続登記は自分で申請することも可能です。
ただし、戸籍収集、遺産分割協議書の作成、登記申請書の作成など、専門的な手続きが必要になるため、司法書士へ依頼される方も多いです。
Q. 相続登記をしないと売却できませんか？
原則として、相続登記をしないままでは売却手続きを進めることが難しくなります。
売却するには、現在の所有者名義へ変更しておく必要があります。
Q. リースバックでも相続登記は必要ですか？
はい。リースバックも売買契約を行うため、相続登記によって現在の所有者を明確にしておく必要があります。
Q. 遺産分割がまとまらない場合はどうすればよいですか？
遺産分割協議がまとまらない場合は、相続人申告登記を利用することで、相続登記の申請義務を一時的に果たせる場合があります。
ただし、最終的な名義変更ではないため、後日、正式な相続登記が必要になります。
まとめ
相続登記義務化は、相続した不動産を持つ方にとって非常に重要な制度です。
2024年4月1日以降は、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があります。
また、2024年4月以前に相続した不動産も対象となっており、原則として2027年3月31日までに対応が必要です。
相続登記を放置すると、過料の可能性だけでなく、売却やリースバック、空き家の活用にも支障が出ることがあります。
株式会社ヤマトハウステックでは、相続不動産の売却相談、空き家の活用、リースバックのご相談まで、不動産の状況に応じたご提案を行っております。
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