yamatotech はじめに
位置指定道路は、建築基準法第42条1項5号に基づき、特定行政庁が“この位置を道路と指定”した私道です。指定を受けると建築基準法上の道路として扱われ、当該道路に2m以上接道していれば接道義務（法43条）を満たせます。
公道ではないため所有者が存在し、維持管理責任や費用負担が発生する点が、公道と最も異なるポイントです。
位置指定道路の基本と意義
- 法的根拠：建基法42条1項5号・建築基準法施行令・各自治体の技術基準/指導要綱
- 目的：公道に直接面しない敷地にも安全な避難・消防動線を確保し、宅地の有効活用を可能にする
- 性質：あくまで私道（所有権は個人・共有・法人など）。ただし建基法上の道路として公法上の役割も担う
注意：登記の地目や「公衆用道路」表記＝建基法上の道路ではありません。必ず建築指導課で「42条1項5号」の指定の有無を確認しましょう。
指定のための主な技術基準（※自治体で差あり）
- 幅員：原則4m以上（計画段階では4.0mを安定確保）。袋路形状の場合は延長に応じた転回広場が必要。
- 連続性：公道につながることが基本。両端接続が必須というわけではなく、袋路（行き止まり）も可だが基準が厳格。
- 路体構造：ぬかるみにならない構造（舗装・路盤・側溝等）。排水計画、縦断勾配の上限（例：概ね10〜12%）などは要綱準拠。
- 隅切り：交差・接続部に見通し確保のための隅切りが求められることが多い。
- 敷地・工作物：電柱・消火栓・門柱等のはみ出し、カーブミラー・標識の設置可否は個別審査。
誤解が多い点：セットバックは**2項道路（みなし道路）**で用いる概念です。**位置指定道路は“はじめから4m以上を道路として新設”**する制度のため、セットバック義務そのものは前提ではありません。
指定プロセスの流れ（概要）
- 事前相談（建築指導課/道路管理者）
- 測量・設計（中心線、幅員、排水、構造、隅切り、転回広場等）
- 申請書類提出（位置図・平立断面図・構造図・排水計画・同意関係書類など）
- 現地確認・審査 → 指定通知（番号・年月日）
- 工事・完成検査 → 供用開始
- 維持管理（私道のまま、所有者で実施）
所有権と管理責任（実務の核心）
所有形態
- 共有（沿道地権者で各持分）／単独（開発業者・地主）／分筆により道路地番を付与して保有 等
- 売買時は道路持分の承継・持分割合・未登記共有者の有無を必ず確認。
維持管理・費用
- 舗装補修・側溝清掃・除雪・街灯・植栽・標識等は原則所有者負担。
- 管理規約（費用分担・意思決定・禁止行為・滞納対応）と管理組合の整備がトラブル防止に有効。
- 私設埋設（給水・下水・ガス・情報管）の掘削承諾・復旧義務を規約で明確に。
税金（固定資産税・都市計画税）
- 原則、私有地として課税。
- ただし、自治体要綱に基づき**「公衆の用に供する私道」として非課税**扱いになることあり（基準・手続は自治体差。幅員や通り抜け要件を一律8mとするのは誤りで、地域基準に従う）。
- 非課税申請の可否・必要書類（利用実態、案内看板、平面図等）は税務課へ事前相談。
通行権・利用制限（法理と実務）
- 建基法上の道路機能は求められるが、一般公衆に私法上の通行権が当然に発生するわけではない。
- 実務では、沿道者・関係権利者の通行・掘削を合理的に許容する一方、無関係な通り抜け車両や大型車に合理的制限を設ける例が多い（ゲート・時間制限・重量制限等）。
- 全面的遮断や恣意的な妨害は、建基法上の道路機能の阻害や近隣権侵害につながり得るため要注意。
- 新規分譲では通行・掘削承諾条項を売買契約・管理規約に織り込むのが安全。
不動産取引の要点チェック
購入前の調査
- 指定番号・年月日・指定図、道路延長・幅員・転回広場
- 所有者・持分・負担金履歴、修繕計画・滞納の有無
- 埋設インフラの帰属（公設/私設）と掘削承諾の取り扱い
- 過去の通行トラブル、苦情・訴訟履歴
- 将来の公道移管可能性（基準・寄付条件・費用見込み）
売却時の注意
- 道路持分の同時移転が原則。持分を切り離すと金融機関評価・流通性が悪化。
- 管理良好・権利関係明瞭・将来修繕の見通しがあるほど価格面で有利。
融資・評価
- 位置指定道路の維持管理不確実性は評価減要因。
- 一方、規約整備・修繕履歴・非課税認定・移管協議の進捗等は評価改善に寄与。
変更・廃止・公道移管の現実
指定内容の変更
- 線形変更・幅員拡張・構造改良等は特定行政庁への変更申請。関係所有者全員の同意と要件適合が前提。
廃止のハードル
- 正当理由（代替動線の確保・都市計画変更・収用等）が必要。
- 当該道路が唯一の接道となる建物がある場合、実質困難。
公道移管（寄付採納）
- 自治体基準（構造・幅員・排水・用地形状など）を満たし、無償譲渡＋所有者全員同意が前提。
- 将来の維持管理負担から、自治体側が慎重なことも多い。早期に協議開始を。
よくある誤解（NG集）
- 「位置指定＝自動的に公道」：× 私道のまま。管理・費用は原則所有者負担。
- 「位置指定なら誰でも自由に車で通行できる」：× 私法上の一般通行権が当然に生じるわけではない。合理的制限は可能。
- 「セットバックをすれば位置指定になる」：× セットバックは2項道路の仕組み。位置指定は4m以上で新設。
- 「非課税の基準は幅員8m」：× 一律ではない。自治体の要綱に従う。
まとめ
位置指定道路は、私道でありながら建基法上の道路として都市住宅地の更新を支える制度です。
取引・建築では、指定の有無・技術基準適合・権利関係・管理体制・税務を多面的に確認し、規約整備と合意形成でトラブルを未然に防ぐことが肝要です。
🏠 位置指定道路の設計・申請・管理規約作成まで｜ヤマトハウステック
ヤマトハウステック（大阪・兵庫・京都・奈良対応）では、宅地建物取引士／FPが、
位置指定道路の計画相談・行政事前協議・申請図書作成から、管理規約・通行/掘削承諾のひな形整備、
さらに買取・再販・リースバックまでワンストップでご支援します。
「袋路の転回広場はどれだけ必要？」「公道移管の条件は？」「非課税申請は通る？」
図面・公図・指定図をお持ち込みいただければ、最短ルートをご提案します（初回相談無料）。
👉 お問い合わせ：ヤマトハウステック（大阪・関西エリア）