yamatotech はじめに
不動産取引には様々な重要事項が関わってきます。物件の権利関係や法令上の制限、設備状況など、契約を締結する前に把握しておかなければならない情報が多数存在します。このような重要事項について、宅地建物取引業者は適切に説明し、契約当事者の理解を深める義務があります。その手段として活用されるのが、「35条書面」と呼ばれる重要事項説明書です。
本日は、35条書面について包括的に解説します。契約の際に宅地建物取引士から交付される35条書面の位置づけや、その中に記載される主な内容を紹介します。加えて、35条書面に関連する最新の法改正の内容や、宅建試験におけるポイントなども取り上げていきます。不動産取引において重要な役割を担う35条書面について、幅広い視点から理解を深めましょう。
35条書面とは
35条書面は、正式名称を「重要事項説明書」といいます。宅地建物取引業法第35条に基づいて作成され、不動産取引の際に宅地建物取引士から買主や借主に交付される書面です。取引における重要事項を詳細に記載することで、契約当事者が物件の状況や取引条件を正しく理解できるようにすることが目的とされています。
35条書面の位置付け
35条書面は、不動産取引の透明性と信頼性を確保するために重要な役割を担っています。過去には不十分な情報提供によるトラブルが後を絶たず、消費者保護の観点から制度化されました。宅地建物取引士が直接説明を行うことで、買主や借主に対して正確な情報を伝えることができます。
また、35条書面の交付と説明は、契約締結前に行われなければならず、義務違反には厳しい処分が科される可能性があります。このように、35条書面は契約前のプロセスとして極めて重要視されているのです。
35条書面の記載内容
35条書面には、以下のような重要事項が記載されています。
- 物件の権利関係(所有権、借地権、抵当権など)
- 物件の権利制限(法令による制限、私道の負担など)
- 物件の属性(建物の構造、設備の整備状況など)
- 取引条件(代金、支払い方法、引渡し時期など)
- 宅地建物取引業者が講じる措置
- 区分所有建物の場合の追加事項(管理規約、専有部分の利用制限など)
契約内容を正しく把握するためには、これらの情報が不可欠です。宅地建物取引士は、専門的な知識を持って丁寧に説明を行う必要があります。
35条書面の変遷
近年、IT技術の進歩に伴い、35条書面をめぐる環境も変化しています。従来は対面での説明が前提でしたが、遠隔地のお客様に向けたオンライン上での説明(IT重説)も可能になりました。また、2022年5月の宅地建物取引業法改正により、さらなる変更がありました。
IT重説の導入
IT重説とは、オンラインでの重要事項説明のことを指します。対面での説明が原則ですが、遠隔地の顧客との契約などの場合に活用できます。映像と音声を用いた双方向のコミュニケーションを行うことで、書面の交付と説明を適切に実施することが可能です。
この仕組みを導入したことで、宅地建物取引業者は活動範囲を広げやすくなりました。一方で、映像や音声の伝送環境などにも配慮が必要となります。
2022年改正の主な内容
2022年5月の宅地建物取引業法改正では、以下の2点が大きな変更点として挙げられます。
- 35条書面の電子交付の容認
- 35条書面への宅地建物取引士の記名押印義務の廃止
これにより、35条書面はデジタルデータでの交付が可能になりました。紙の書面を準備する手間が省け、スピーディかつ効率的な取引が期待できます。また、押印義務の廃止によって事務手続きの負担も軽減されました。
宅建試験における35条書面
宅建試験は、宅地建物取引主任者資格を取得するための国家試験です。試験範囲には、必ず35条書面に関する出題があります。宅地建物取引士として重要事項を適切に説明できるかが問われるためです。
出題のポイント
宅建試験における35条書面の出題のポイントは、以下のようなものがあります。
- 契約書と35条書面の違い
- 35条書面の記載事項
- 宅地建物取引士の説明義務
- IT重説に関する事項
特に、契約書面(37条書面)との違いを確実に理解しておく必要があります。また、記載事項の細かな内容についても、十分な知識が求められます。
対策のポイント
35条書面に関する対策のポイントは、以下のとおりです。
- 重要事項をカテゴリー分けして暗記する
- 過去問を繰り返し解く
- 補助教材を活用して理解を深める
35条書面は出題頻度が高いため、効果的な対策が欠かせません。暗記と理解を確実に行うことで、試験に備えましょう。
まとめ
35条書面は、宅地建物取引業者が作成する重要事項説明書です。不動産取引における透明性と信頼性を確保するために欠かせない存在で、記載内容や説明方法については法令で定められています。また、最近の法改正により、IT重説や電子交付が導入されるなど、時代に合わせた変化も見られます。
宅建試験に合格するためにも、35条書面の理解は欠かせません。重要事項の記載内容や、説明義務など、基本的な事項の確実な習得が何より大切です。不動産取引に関わる全ての人が、35条書面の意義と役割を正しく理解することが望まれます。