yamatotech はじめに
住宅ローンの返済が難しくなり、自宅を手放さざるを得ない状況に陥った場合、「任意売却」と「競売」という2つの方法があります。ただし、この2つは自由に選べるものではありません。
競売は、金融機関などの債権者が裁判所に申し立てることで開始される「強制的な売却手続き」です。一方、任意売却は、競売に移行する前に債権者の同意を得て、市場で自宅を売却する方法です。
つまり、「自ら競売を選ぶ」のではなく、「競売にかけられてしまう」のが実情です。そのため、競売を避け、できる限り任意売却を目指すことが、多くのケースで有利と言えます。
任意売却とは
任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になったとき、債権者（主に金融機関）の同意を得て、不動産を市場で売却する方法です。抵当権の抹消など、債権者側の協力が不可欠です。
任意売却のメリット
- 市場価格に近い価格で売却できるため、残債が少なくなる可能性がある
- 引越し費用の捻出や残債の分割返済など、条件交渉ができる
- プライバシーが守られる
- 立ち退きの時期を自分で決められる
任意売却は、競売に比べて売却価格が高くなりやすく、残債を減らしやすいという利点があります。金融機関との交渉により、引越し費用の支援や分割返済が認められることもあります。また、物件情報が一般公開されず、周囲に知られにくいのも大きなメリットです。
任意売却のデメリット
- 債権者との交渉が必要で、成立には時間がかかることがある
- 信用情報に傷がつき（いわゆるブラックリスト入り）、一定期間、新たな借入が難しくなる
- 手続きが複雑で、不動産業者など専門家のサポートが必要
競売とは
競売とは、住宅ローンの返済ができなくなったときに、債権者が裁判所に申し立てて不動産を強制的に売却する法的手続きです。所有者の意思とは関係なく進行します。
競売のメリット
- 手続きが裁判所主導で行われるため、自らの対応が少なくて済む
- 手続きに時間がかかるため、売却までの猶予が得られることもある
競売のデメリット
- 市場価格の5～7割程度での安値で売却されることが多い
- 残債が多く残る可能性が高い
- 立ち退き時期が裁判所により決められ、自由がない
- 物件情報がインターネット等で公開され、プライバシーが守れない
競売は不利な条件で進められるケースがほとんどで、心理的・経済的な負担も大きくなりがちです。
どちらを目指すべきか？
任意売却を目指すべきケース
- 競売を避け、できるだけ高く売却したい
- プライバシーを守りたい
- 残債を減らし、今後の生活再建に備えたい
- 金融機関との交渉の余地がある
任意売却は、早期に行動を起こすことで選択肢が広がります。競売開始の通知が届く前に、専門家（弁護士や任意売却に強い不動産業者）に相談することが重要です。
競売を受け入れるしかないケース
- 債権者との交渉が決裂した
- 任意売却の時間が取れない
- 債権者が協力せず、抵当権の抹消に同意しない
このような場合には、競売を避けることが難しくなりますが、最悪の事態を避けるためにも、事前に専門家と対策を講じることが大切です。
まとめ
競売は自ら選ぶものではなく、状況によって「競売に至ってしまう」ものです。一方、任意売却は、金融機関の同意を得て自ら主体的に動ける手段です。任意売却が成立すれば、売却価格や条件で柔軟な対応が可能になり、精神的・経済的なダメージを軽減できます。
まずは早めに専門家へ相談し、できるだけ有利な条件での任意売却を目指すことをおすすめします。