リバース60とリースバックの違いを徹底比較 大阪・関西で自宅に住み続けながら資金を得る2つの方法

高齢期の資金確保と老後設計に悩む方へ

高齢期の資金確保や老後設計を考える中で、
「自宅に住み続けながら資金を得る方法はないのか？」
と悩まれる方は年々増えています。

大阪・関西エリアでも注目されている代表的な選択肢が、
リバース60 と リースバック です。

一見似た仕組みに見えますが、
実際には 制度の成り立ち・資金の使い方・将来のリスク が大きく異なります。

本記事では、不動産実務の現場で数多くの相談を受けてきた
ヤマトハウステック の視点から、
両制度を正確に比較し、「自分にはどちらが合っているのか」を判断できるよう解説します。

1．リバース60とは｜公的機関が関与する高齢者向け住宅ローン

リバース60 とは、
住宅金融支援機構 が制度設計に関与する、
高齢者向けの リバースモーゲージ型住宅ローン です。

自宅を担保に金融機関から融資を受け、
生存中は利息のみを支払い、元金は死亡時に一括返済
（原則として自宅を売却して精算）する仕組みです。

リバース60の基本的な仕組み

契約者：原則60歳以上
担保：自宅不動産
返済：生存中は利息のみ
元金返済：死亡時に不動産売却等で精算

資金使途の制限（重要）

リバース60は、資金の使い道が厳格に限定されています。

主な使途は以下の通りです。

  • 自宅の建設・購入
  • リフォーム・耐震改修
  • 高齢期対応の住宅改修 など

❌ 生活費・医療費・事業資金・借金返済には原則利用不可
この点は、リースバックとの大きな違いです。

2．リースバックとは｜民間不動産取引による資金化手法

リースバック とは、
自宅を不動産会社や投資家に 売却 し、
売却後は 賃貸借契約を結んで同じ家に住み続ける 仕組みです。

大阪・関西では、

  • 老後資金の確保
  • 住宅ローンの整理
  • 相続対策
  • 事業資金の確保

など、幅広い目的で利用 されています。

リースバックの基本的な仕組み

年齢制限：なし
所有権：売却先へ移転
資金受取：売却代金を一括受領
居住形態：賃貸として継続居住（家賃が発生）

3．リバース60とリースバックの違い【比較表】

項目リバース60リースバック
制度主体公的制度＋金融機関民間不動産取引
年齢条件原則60歳以上制限なし
所有権自分のまま売却先へ移転
資金使途住宅関連のみ自由
受取方法融資売却代金一括
毎月の負担利息のみ家賃
相続売却前提原則不可

4．リバース60のメリットと注意点

メリット

  • 自宅の所有権を維持できる
  • 生存中の返済負担が比較的軽い
  • 公的制度が関与する安心感

注意点・リスク

  • 資金使途が非常に限定される
  • 借入可能額に上限がある
  • 金利上昇リスクがある
  • 相続人の同意・理解がほぼ必須

特に注意すべきなのが、
「相続人が最終返済をどう受け止めるか」
「不動産価格下落時の精算リスク」 です。

5．リースバックのメリットと注意点（プロ視点）

メリット

  • 年齢・職業・資金用途の制限がほぼない
  • まとまった資金を早期に確保できる
  • ローン残債があっても利用できる場合がある
  • 相続を前提としない柔軟な設計が可能

注意点・リスク

  • 家賃負担が長期的に続く
  • 売却価格は市場相場より低くなる傾向
  • 契約条件次第で更新不可の可能性

特に重要なのが、
「普通借家か定期借家か」
「将来も支払える家賃水準か」
という点です。

6．どちらが向いている？タイプ別整理

リバース60が向いている人

  • 自宅を相続財産として残したい
  • 建替え・リフォームが目的
  • 年金収入が安定している
  • 相続人と十分に話し合いができている

リースバックが向いている人

  • 生活費・医療費・事業資金など自由に使いたい
  • 相続を前提としていない
  • 早期にまとまった資金が必要
  • 大阪・関西で信頼できる不動産会社に相談できる

7．大阪・関西で後悔しないために重要なこと

リバース60もリースバックも、
制度を知るだけでは不十分 です。

重要なのは、

  • 資金の目的
  • 相続の考え方
  • 住み続けたい期間
  • 将来の収支バランス

を整理したうえで、
不動産・金融・相続を横断的に理解している専門家に相談すること です。

8．ヤマトハウステックの強み｜大阪・関西のリースバック相談

ヤマトハウステック では、

  • リースバックが本当に適しているかの事前診断
  • リバース60との比較相談
  • 普通借家を前提とした「住み続けられるリースバック」
  • 店舗・事業用不動産のリースバック対応

など、売却ありきではない相談 を重視しています。

まとめ｜制度の違いを理解し、自分に合った選択を

リバース60とリースバックは、
どちらも「自宅に住み続けながら資金を得る」方法ですが、
目的・制約・リスクは大きく異なります。

大切なのは
「どちらが正解か」ではなく、
「自分の人生設計に合っているか」 です。

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