yamatotech はじめに
不動産取引や相続において「公衆用道路」という用語を耳にすることがあります。
この公衆用道路は、私たちの生活に欠かせない道路でありながら、その定義や法的な扱いを正しく理解している人は多くありません。
実は、公衆用道路は登記上の地目のひとつであり、税務・法務・建築すべてに影響を与える重要な要素なのです。
公衆用道路の重要性
公衆用道路を理解することは、不動産投資や住宅購入を検討する方にとって極めて重要です。
なぜなら、土地の価値評価・利用制限・税務上の扱いに大きく関わるためです。
特に相続時には、公衆用道路の評価が相続税額を左右することもあります。
また、公衆用道路に接する土地を購入する際には、その道路が公道か私道かによって将来の利用制限や維持管理責任が異なります。
工事の許可や通行の権利など、購入前に確認すべきポイントが多く存在します。
公衆用道路の定義と法的位置づけ
不動産登記における地目としての定義
不動産登記事務取扱手続準則第68条第1号では、公衆用道路を「一般交通の用に供する土地」と定義しています。
つまり、不特定多数の人が日常的に通行している土地であれば、所有者が個人でも公衆用道路と登記される場合があります。
この「公衆用道路」は、全23種類ある地目の中でも特異な存在です。
公共性が高いため、税務上・法務上で特別な扱いを受けることがあります。
✅ 重要ポイント
「地目が公衆用道路」と「建築基準法上の道路である」は必ずしも同義ではありません。
建築基準法上の道路に該当するかどうかは、市区町村の建築指導課が個別に判断します。
公道と私道の違い
- 公道：国や自治体が所有・管理し、維持費は公費でまかなわれます。
- 私道：個人や法人が所有し、維持・補修は所有者の責任となります。
ただし、私道でも一般交通の用に供していれば、公衆用道路として登記される場合があります。
この場合、見た目は公道でも管理や修繕費は所有者負担となることが多く、購入前の確認が重要です。
建築基準法との関係
建築基準法第43条では、「建築物の敷地は、建築基準法上の道路に2メートル以上接していなければならない」と規定されています。
登記上「公衆用道路」となっていても、建築基準法上の道路と認められない場合は再建築ができないこともあります。
特に私道の公衆用道路では、第43条第2項第2号の特別許可申請が必要になるケースもあり、調査と行政確認が欠かせません。
公衆用道路の確認方法と調査手順
- 登記所（法務局）で地目を確認
登記事項証明書で「公衆用道路」と記載があるかを確認します。
ただし、登記情報は過去の状態を反映している場合もあるため、現況確認が必要です。 - 市役所で道路種別を確認
道路管理課・建築指導課で、市道・県道・国道などの区分や、建築基準法上の道路認定の有無を確認します。 - 公図と現地調査
公図で位置関係を確認し、現地で通行状況・幅員・舗装状態・側溝などをチェックします。
特に私道の場合、近隣住民の利用状況を観察することが重要です。
税務上の取り扱い
相続税評価
公衆用道路は、原則として評価額ゼロで扱われます。
ただし、次の条件を満たす必要があります。
- 不特定多数の人が日常的に利用している
- 行き止まりではなく、代替道路がない
- 所有者が自由に利用・処分できない
これらを満たさない場合は、**自用地評価の30％**で評価されることがあります。
また、税務調査で否認されることもあるため、利用状況を証明できる資料の準備が重要です。
固定資産税の非課税措置
地方税法により、公共の用に供する道路は固定資産税が非課税となります。
ただし、自治体によって基準が異なるため、市町村への申請や証明書提出が求められる場合があります。
実務上のトラブルと対策
- 共有私道の管理トラブル
→ 持分割合に応じた費用負担ルールや管理規約を事前に作成。 - 工事時の同意取得問題
→ 複数所有者がいる場合は、書面での承諾を取得しておく。 - 通行権の争い
→ 長年利用されている場合でも、明文化されていないとトラブル化する可能性あり。
将来の法改正・都市計画の影響
道路法・建築基準法・都市計画法は社会情勢に応じて改正されます。
今は再建築可能でも、将来的に条件が変わる場合があります。
定期的に行政の都市計画課や建築指導課で最新情報を確認しましょう。
まとめ
公衆用道路は登記・法務・税務・建築の全てに関係する重要な地目であり、
「単なる道路」と軽視すると大きな損失を招くこともあります。
不動産取引や相続を行う際は、必ず法務局・市役所・専門家の3方向から確認を行いましょう。
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株式会社ヤマトハウステックでは、宅地建物取引士・FP資格保有者が在籍し、
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