yamatotech はじめに
2025年の公示地価（1月1日時点）が発表され、**全国平均+2.7%**と4年連続の上昇、かつバブル崩壊後で最大の伸びとなりました。住宅地+2.1%、商業地+3.9%。背景には半導体関連投資、インバウンド回復、都心再開発の進展があります。
2025年の全体傾向
三大都市圏では、**東京圏 住宅地+4.2%／商業地+8.2%、大阪圏 住宅地+2.1%／商業地+6.7%**と上昇幅が拡大。地方圏も総じて上昇が継続しています。
地域格差の拡大と象徴的事例
- 北海道千歳市・幸町3丁目が**+48.8%**で全国トップ。先端半導体の集積（Rapidus関連）と空港近接の利点が評価されました。
- 能登半島地震の被災地では下落が目立ち、石川県珠洲市 −14.8%／輪島市 −14.6%。※SNS等で流布する「−80%超」は誤情報です。
産業・観光・再開発で上がるエリア
- 熊本（TSMC効果）：**大津町の工業地+33.3%**が全国1位。周辺自治体でも住宅地が大幅上昇。
- 東京（商業地）：23区の商業地平均+11.8%。渋谷区桜丘町（再開発）が**+32.7%**、浅草は上位10地点に4地点が入るなどインバウンド再開で商業地が二桁上昇。
- 銀座の最高額地点：「山野楽器銀座本店」**6,050万円/㎡（+8.6%）**で依然トップ。
関西の“勝ち筋”：大阪・京都・神戸
大阪
- 大阪府：住宅地**+2.3%／商業地+7.6%**。
- 大阪市の商業地平均は+11.6%。区別では**浪速区+14.3%、中央区+14.2%、西区+13.9%**とミナミ〜都心周辺が強い。**グラングリーン大阪（うめきた2期）**の開業も集客・賃料期待を押し上げています。
京都
- 京都市の商業地+10.23%。観光のフル回復とハイエンド需要の定着で中心部の商業・宿泊系ニーズが旺盛。
兵庫・神戸
- 神戸市：商業地**+5.5%**、住宅地も上昇。三宮周辺の機能強化で商業地の堅調さが続く見通し。
ヤマトハウステック注目ポイント（大阪市内）
- なんば〜日本橋〜心斎橋：インバウンド復調×短期滞在需要で店舗/簡宿・民泊許容用途の素地がある区画は引合い強め。
- 天王寺・阿倍野：大型商業と乗換結節で回遊性UP。中古区分・一棟の出口需要が底堅い（成約スピードが比較的速い）。
- うめきた周辺・福島：再開発の波及で事務所・宿泊の賃料期待。築古小規模ビルの入替え需要。
- 京橋・森ノ宮：回遊・再整備計画の広がりで、駅近小規模商業のリニューアル余地。
（具体の仕入・転売可否は用途地域・容積余力・各種条例の制約確認が必須）
首都圏住宅地の動向（参考）
23区の住宅地平均+7.9%。上昇率上位地点は目黒区青葉台4丁目+18.9%、**港区港南3丁目+18.6%**など。都心回帰と高価格帯分譲の供給が背景。
福岡（参考：インバウンド/再開発の教科書）
県庁所在地の住宅地+9.0%で全国1位（2年連続）。商業地+11.3%。箱崎エリアは住宅地**+19.3%（全国9位）、商業地+21.1%**とリード。九大箱崎跡地再開発の期待が織り込まれています。
金利・建築費・外部リスク
金利正常化や建築費の高止まりは投資利回りの圧迫要因。一方で再開発・観光回復・半導体など地域固有の追い風が上回る地点では選別上昇が続く公算です。公式統計は公示地価（3月）、路線価（7月）、基準地価（9月）と複数あり、指標の混同に注意して判断しましょう。
まとめ：関西で「今、売る/買う」をどう判断するか
- 短期売却（転売）：大阪市中心6区の駅近・商業適地・築古小ビル/町家は改装で付加価値を乗せやすい。
- 中長期保有：うめきた周辺・ミナミ縁辺・京阪沿線の結節点は賃料成長期待が相対的に高い。
- 区分投資の見極め：管理費・修繕積立金の水準／短期賃貸規制／用途地域を必ず精査。
- ヤマトハウステックのご提案：
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（参考）今回の主な出典
国土交通省「令和7年（2025年）地価公示の概要」ほか、東京都・大阪府・大阪市の公表資料、並びに主要メディア等。本文中に要所で出典を明示しています。