yamatotech 最近、リースバックのご相談が増えています。
その中で、同じお客様に対して複数社が提案を行い、いわゆる“バッティング”になるケースも珍しくありません。
正直に言います。
私はこの現場で、何度も「えっ？」と思う瞬間がありました。
今日は、その実話をお伝えします。
■ 買取価格は同じ。でも手取りが全然違った
あるお客様のケースです。
当社と他社、どちらも提示した買取価格は同じでした。
仮に2,000万円とします。
金額だけを見れば、条件は同じに見えます。
しかし、お客様が他社の明細を持って来られたとき、私は驚きました。
最終手取り額が、当社より数百万円も少なかったのです。
理由は何か。
内訳を見るとこうなっていました。
・礼金：家賃3ヶ月分
・事務手数料：家賃5ヶ月分
・その他諸費用
リースバックは、売買契約と同時に賃貸借契約を結びます。
確かに形式上は「賃貸契約」です。
しかしその会社は、
売却直後の“自宅に住み続ける契約”に対して、
通常賃貸と同様、あるいはそれ以上の費用を請求していました。
家賃が12万円であれば、
礼金：36万円
事務手数料：60万円
合計96万円。
これが売却代金から差し引かれていました。
お客様は言いました。
「買取価格は同じだと思っていたのに、
こんなに違うとは思わなかった。」
■ リースバックで礼金や事務手数料は妥当なのか？
もちろん、法律上「違法」とは言えません。
賃貸契約である以上、
礼金を取ることも、事務手数料を取ることも可能です。
しかし考えてみてください。
売却前から住んでいる自宅に、
売却後もそのまま住み続ける。
それなのに、
「新規入居扱い」として
高額な礼金や手数料が発生する。
本当にそれが合理的でしょうか。
当社では、
リースバックは“住み続けることが前提”の商品です。
そのため、
・礼金なし
・事務手数料なし
としています。
利益は家賃と出口設計で取る。
それが当社の考えです。
■ 定期借家契約という落とし穴
別のケースでは、
「一生住めます」と言われて契約したお客様がいました。
契約書を見ると、定期借家契約。
期間満了後、更新なし。
つまり、
会社側が更新しなければ退去。
ご本人は
「更新される前提だと思っていた」と言われました。
定期借家が悪いわけではありません。
しかし、
・普通借家か
・定期借家か
この違いを理解せずに契約することは、大きなリスクです。
■ 買戻し価格1.4倍の現実
さらに驚いたのは、買戻し価格。
取得価格の1.4倍。
10年後に1.4倍で買い戻すという設計です。
もちろん、契約上は問題ありません。
しかし、
家賃を10年間払い続け、
さらに1.4倍で買い戻す。
総支払額を計算すると、
かなりの金額になります。
リースバックは「安心」のための商品であって、
将来の重荷になる商品であってはならないと私は思っています。
■ 三為契約という構造
現場でよく見るのが「三為契約」です。
三為契約とは、
A（お客様）→B（業者）→C（投資家）
という形で、最初から転売前提で組まれる契約です。
三為契約自体が悪いわけではありません。
しかし問題は、
転売益を前提とした設計になるため、
AB間の買取価格が抑えられやすいことです。
BはCに売って利益を確保する必要がある。
つまり、
最初の提示額が低くなる傾向があります。
お客様はそれを知りません。
「相場だから」と言われれば、
そう思ってしまいます。
■ リースバックは本来、悪い商品ではない
私はリースバック自体を否定しません。
資金化しながら住み続けられる。
これは大きなメリットです。
しかし、
・手取り金額の見えにくさ
・契約形態の説明不足
・出口価格の過大設定
こうした点が、悪いイメージを作っています。
■ 私たちが目指しているもの
当社では、
・家賃は相場水準
・礼金なし
・過度な手数料なし
・買戻し価格は取得価格の約1.2倍前後
としています。
爆発的な利益は出ません。
しかし、紹介が増えます。
「ここなら安心」と言っていただけることが増えました。
リースバックは、
利益勝負ではなく、信用勝負だと感じています。
■ 次回予告
今回触れた「三為契約」。
次回は、
「三為契約とは何か？」
「なぜリースバックで多いのか？」
「メリットと注意点は何か？」
を、具体的に解説します。
リースバックを正しく理解するために。
それが、悪いイメージを払拭する第一歩だと考えています。
ヤマトハウステックへのお問い合わせはこちら
https://housetech88.com/#contact
当社では、リースバックに関する無料相談を随時受付中です。
電話相談・無料査定
(受付時間：9：00～20：00)
リースバック安心館 https://www.leaseback.housetech.jp/