yamatotech リースバックで後悔しないために、実際に起こり得る契約トラブルや注意点、普通借家と定期借家の違い、安心できる会社の選び方を解説。大阪・兵庫・京都・奈良・滋賀でご検討中の方は、契約前にぜひご確認ください。
「売却後も住み続けられると思っていたのに、退去を求められた」
「契約をやめたいと申し出たら、高額な違約金が必要だと言われた」
「住宅ローンは完済できたものの、今度は家賃の支払いが苦しくなった」
「買い戻せると聞いていたのに、実際には難しい条件だった」
近年、リースバックについて、このような相談が寄せられています。
2025 年 5 月には、国民生活センターも「住宅のリースバック契約にご注意！」と題した注意喚起を公表しました。その中では、勧誘を受けてよく分からないまま契約したケースや家賃を支払えなくなって退去を求められたケースなどが紹介されています。
こうした情報を目にして、
「リースバックは危険なのではないか」
「利用しない方がよいのだろうか」
と不安を感じた方もいらっしゃるでしょう。
しかし、リースバックという仕組みそのものが、直ちに危険というわけではありません。
注意しなければならないのは、契約内容を十分に理解しないまま契約することや、売却後の家賃、賃貸借契約の期間、買い戻しの条件などを確認せずに話を進めてしまうことです。
条件がご自身の目的や将来の生活設計に合っていれば、リースバックは、老後資金の確保や住宅ローンの整理、相続対策などに活用できる場合があります。
大切なのは、「危険だから利用しない」と決めつけることではなく、仕組みと契約条件を正しく理解したうえで判断することです。
この記事では、大阪府・兵庫県・京都府・奈良県・滋賀県など関西でリースバックを検討している方に向けて、起こり得るトラブルや契約前の注意点、安心して相談できる会社の見極め方を、不動産会社の視点から分かりやすく解説します。
大切なご自宅のことで後悔しないために、契約する前にぜひ最後までご覧ください。
リースバックとは？まずは仕組みを正しく理解しましょう
リースバックとは、ご自宅を不動産会社や投資家などへ売却したあと、買主と賃貸借契約を結ぶことで、家賃を支払いながらそのまま住み続ける仕組みです。
主に、次のような目的で利用されています。
- 老後の生活資金を確保したい
- 住宅ローンを完済したい
- 相続に備えて不動産を現金化したい
- 事業資金や医療費など、まとまった資金を用意したい
- 引っ越さずに自宅を売却したい
一般的な不動産売却では、売却後に自宅を明け渡す必要があります。一方、リースバックでは、売却後も同じ家に住み続けられることが大きな特徴です。
ただし、売却後は「所有者」ではなく「賃借人」になります。
毎月の家賃を支払う必要があり、修繕の負担区分や契約期間、更新条件なども賃貸借契約の内容によって決まります。
「売却しても住み続けられる」というメリットだけを見るのではなく、売却後の生活まで考えて契約内容を確認することが重要です。
リースバックが注目されている背景
リースバックが注目されている背景には、次のような社会的・経済的事情があります。
- 定年退職後の生活資金に対する不安
- 年金だけでは生活費が不足する可能性
- 住宅ローン返済の負担
- 医療費や介護費の増加
- 相続に向けた資産整理
- 事業資金や借入金の返済資金の確保
大阪市や堺市、東大阪市、豊中市、吹田市、高槻市、枚方市をはじめ、神戸市、西宮市、尼崎市、伊丹市、京都市、宇治市、奈良市、大津市、草津市など、関西でもさまざまな事情を抱えた方からリースバックの相談が寄せられています。
一方で、資金面で困っているときほど、早く問題を解決したいという気持ちから、十分に比較・検討しないまま契約してしまうことがあります。
特に、
「今日中に決めてください」
「今だけの査定額です」
「すぐに契約しなければ条件が悪くなります」
などと判断を急がされた場合は、いったん立ち止まることが大切です。
「リースバックは危険」といわれる理由
インターネットでリースバックについて検索すると、
- リースバックは危険
- リースバックで後悔した
- リースバックのトラブル
- リースバックはやめた方がいい
といった検索候補が表示されることがあります。
これだけを見ると、リースバック自体に大きな問題があるように感じるかもしれません。
しかし、実際のトラブルでは、制度そのものよりも、契約条件に対する理解不足や説明内容との認識の違いが原因になっているケースが少なくありません。
リースバックでは、「不動産の売買契約」と「売却後の賃貸借契約」という二つの契約が関係します。買い戻しを希望する場合は、その条件についても確認が必要です。
一般的な不動産売買や賃貸借契約と同じように、契約書の内容を理解せずに署名・押印すれば、後になって「聞いていた話と違う」と感じる可能性があります。
また、自宅を不動産会社へ売却する契約では、原則として訪問販売のようなクーリング・オフを利用できるものではありません。契約後に簡単に撤回できると考えず、署名・押印する前に慎重に判断する必要があります。
国民生活センターも注意喚起｜起こり得るリースバックのトラブル事例
ここからは、国民生活センターの注意喚起や一般的な相談傾向を参考に、リースバックで起こり得るトラブルを紹介します。
※以下は、特定のお客様の実例ではなく、相談傾向を分かりやすくするために一部内容を再構成した事例です。
ケース 1 「今日契約しないと査定額が下がる」と急かされた
大阪市内に住む 70 代の男性は、住宅ローンを完済していましたが、今後の生活費に不安を感じ、リースバックを検討していました。
自宅を訪れた営業担当者から、
「この査定額を出せるのは今日だけです」
「明日になると価格が下がる可能性があります」
「他社へ相談すると条件が悪くなります」
などと言われ、その場で判断するよう迫られました。
長時間にわたる説明で疲れてしまい、十分に考えられないまま契約。後日、家族が契約内容を確認したところ、近隣の売却相場と比べてかなり低い価格だったことが分かりました。
トラブルを防ぐためには
「今日だけ」「今だけ」という言葉で契約を急かされた場合は、いったん話を持ち帰りましょう。
不動産価格は市況や物件の状態によって変わりますが、数日検討しただけで査定額が大幅に変わるとは限りません。
一社だけで決めず、複数社の査定や一般売却の場合の価格も確認し、できれば家族にも相談することが大切です。
ケース 2 「ずっと住める」と思っていた
京都市伏見区に住むご夫婦は、営業担当者から「売却後もそのまま住み続けられます」と説明を受け、リースバックを契約しました。
ところが、締結した賃貸借契約は契約期間 5 年間の「定期借家契約」でした。
定期借家契約は、原則として契約期間の満了によって終了します。引き続き住むためには貸主と借主の双方が合意したうえで、再契約を結ぶ必要があります。
ご夫婦は普通借家契約と同じように更新できると思っていたため、契約満了時に再契約ができないと分かり、「こんなはずではなかった」と困ってしまいました。
トラブルを防ぐためには
リースバックの賃貸借契約には、主に「普通借家契約」と「定期借家契約」があります。
契約前に、少なくとも次の点を確認してください。
- 普通借家契約と定期借家契約のどちらか
- 契約期間は何年か
- 更新または再契約ができるのか
- 再契約時に家賃や条件が変わる可能性はあるか
- どのような場合に退去が必要になるのか
「住み続けられます」という口頭の説明だけで判断せず、契約書に書かれている内容を確認することが重要です。
ケース 3 住宅ローンは完済できたが、家賃が払えなくなった
神戸市西区に住む 60 代の男性は、リースバックの売却代金で住宅ローンを完済しました。
当初は毎月の家賃を問題なく支払っていましたが、数年後に仕事を辞め、収入が年金だけになると、家賃の負担が生活を圧迫するようになりました。
最終的には家賃の支払いを続けることが難しくなり、住み慣れた自宅から退去することになりました。
トラブルを防ぐためには
査定を比較するときは、売却価格の高さだけに注目してはいけません。
買取価格を高くする代わりに、家賃も高く設定される場合があります。
契約前には、
- 現在の収入
- 退職後の収入
- 年金受給額
- 毎月の生活費
- 医療費や介護費
- 家賃の改定条件
などを踏まえ、「この家賃を 5 年後、10 年後も無理なく支払えるか」を考える必要があります。
住宅ローンを完済できても、その後の家賃が生活を圧迫してしまっては、リースバックを利用した目的を十分に果たせません。
ケース 4 買い戻せると聞いていたが、実際には難しい条件だった
奈良市に住む 50 代の男性は、営業担当者から「将来資金ができたら自宅を買い戻せます」と説明を受け、リースバックを契約しました。
しかし、数年後に買い戻しを申し出たところ、買い戻し価格は当初の売却価格より大幅に高く、登記費用や税金などの諸費用も必要であることが分かりました。
買い戻し自体は可能でも、現実的には資金を用意できない条件だったのです。
トラブルを防ぐためには
「将来買い戻せます」という言葉だけで判断してはいけません。
次の条件を書面で確認しましょう。
- 買い戻し価格または価格の計算方法
- 買い戻せる期間
- 家賃を滞納した場合の取り扱い
- 買い戻し時に必要となる諸費用
- 第三者へ売却される可能性
- 買い戻し条件を変更できる場合の取り扱い
将来の買い戻しを前提にリースバックを利用する場合は、条件が契約書や合意書などに明記されているかを必ず確認してください。
ケース 5 家族に相談しないよう促された
滋賀県草津市で一人暮らしをしていた高齢の女性は、営業担当者から、
「家族に話すと反対されて、手続きが複雑になります」
「ご本人の財産なので、一人で決めても問題ありません」
と言われ、その場で契約しました。
後日、契約を知った家族が内容を確認したところ、本人が理解していた条件と契約書の内容に違いがあり、家族を巻き込むトラブルになりました。
トラブルを防ぐためには
リースバックは、住まいと財産の両方に関わる大切な契約です。
必ずしも家族全員の同意が必要とは限りませんが、今後の生活や相続にも影響する可能性があります。
家族への相談を不自然に避けさせる会社には注意し、信頼できる家族や専門家にも契約内容を確認してもらいましょう。
ケース 6 一般売却との価格差を知らなかった
兵庫県西宮市に住む方は、「売却後も住み続けられるなら」と考え、リースバックを選びました。
しかし、契約後に一般売却の相場を調べたところ、リースバックの買取価格より高く売却できた可能性があることを知りました。
リースバックでは、一般的な仲介売却より売却価格が低くなる傾向があります。
購入する会社が、将来の退去時期が分からないリスクや、再販売までの保有コスト、固定資産税、修繕費などを考慮して買取価格を決めるためです。
トラブルを防ぐためには
大切なのは、一般売却とリースバックの価格差だけで良し悪しを決めることではありません。
- 一般売却なら、いくらで売れる可能性があるのか
- リースバックでは、なぜこの買取価格になるのか
- 住み続けられるメリットに見合った条件か
- 家賃を含めた総負担はいくらになるのか
こうした点について説明を受け、納得したうえで選ぶことが重要です。
ケース 7 解約を申し出たところ、違約金を請求された
訪問営業を受け、その場の雰囲気に流されて契約したものの、数日後に不安を感じて解約を申し出たところ、契約書に基づく違約金が必要だと言われるケースがあります。
不動産の売買契約は、いったん成立すると、自由に取り消せるとは限りません。
自宅を不動産会社へ売却する場合、売主は宅地建物取引業法上のクーリング・オフ制度の対象にならないのが一般的です。
トラブルを防ぐためには
契約前に、次の点を確認しましょう。
- 契約後に解除できる条件
- 手付金の取り扱い
- 違約金の金額
- 債務不履行となる条件
- 売買契約と賃貸借契約の関係
- 契約書を事前に持ち帰って確認できるか
少しでも不安がある場合は、その場で署名・押印せず、契約書を持ち帰って確認することが大切です。
トラブルに共通するのは「契約前の確認不足」
ここまで紹介した事例は、それぞれ状況が異なります。
しかし、多くの事例に共通しているのは、契約条件を十分に確認できていなかったことです。
リースバックを検討するときは、少なくとも次の点を確認する必要があります。
- 一般売却と比べて売却価格はどのくらい違うか
- 買取価格の根拠が説明されているか
- 家賃を将来も無理なく支払えるか
- 普通借家契約か定期借家契約か
- 契約期間と更新・再契約の条件はどうなっているか
- 家賃が将来変更される可能性はあるか
- 買い戻し価格や期限が書面に記載されているか
- 契約解除や違約金の条件はどうなっているか
- 修繕費を誰が負担するのか
- 家族や信頼できる人に相談したか
分からない項目がある場合は、理解できるまで説明を受けましょう。
質問しても明確な回答が得られない場合や、契約を急かされる場合は、その会社との契約をいったん見送ることも必要です。
リースバックで後悔しない会社選びの 7 つのポイント
大阪・兵庫・京都・奈良・滋賀など関西エリアでも、さまざまな会社がリースバックを取り扱っています。
査定価格だけで会社を決めるのではなく、説明の分かりやすさや契約内容、売却後の対応まで確認しましょう。
1．契約を急かさない
リースバックは、多くの方にとって人生で一度あるかないかの大きな契約です。
それにもかかわらず、
「今日契約すれば高く買い取ります」
「今決めなければ、この条件は出せません」
「ほかの会社へ相談しない方がよいです」
などと、十分な検討時間を与えず契約を迫る会社には注意が必要です。
安心して相談できる会社は、家族への相談や他社との比較を妨げず、納得して判断するための時間を確保してくれます。
2．一般売却との違いを説明してくれる
リースバックだけを提案するのではなく、一般売却を選んだ場合の価格やメリット・デメリットまで説明してくれる会社を選びましょう。
確認したいのは、次のような点です。
- 一般売却の場合の想定価格
- リースバックの買取価格
- 両者に価格差が生じる理由
- それぞれに必要となる費用
- 売却後も住み続ける必要があるか
ご自身の目的によっては、リースバックより一般売却や住み替えの方が適している場合もあります。
3．家賃を長期的な視点で提案してくれる
売却価格が高くても、家賃の負担が重すぎれば長く住み続けられません。
現在の収入だけではなく、退職後の収入や年金、生活費なども踏まえ、無理のない家賃を一緒に考えてくれる会社を選びましょう。
査定条件を比較するときは、「いくらで売れるか」と「毎月いくら支払うのか」を必ずセットで確認してください。
4．普通借家と定期借家の違いを説明してくれる
普通借家契約と定期借家契約では、契約期間や終了時の取り扱いが異なります。
普通借家契約では、貸主が契約更新を拒絶したり、解約を申し入れたりするためには、正当事由など一定の条件が必要です。
一方、定期借家契約は、原則として契約期間の満了によって終了し、住み続ける場合は双方の合意による再契約が必要です。
どちらが適しているかは、希望する居住期間や売却条件によって変わります。
「自分がどちらの契約を結ぶのか」「何年住める契約なのか」を理解できるまで説明してくれる会社を選びましょう。
5．買い戻し条件を書面で示してくれる
買い戻しを希望する場合は、口頭での説明だけでは不十分です。
買い戻し価格、期限、必要な費用、家賃滞納時の取り扱いなどを、契約書や合意書で確認しましょう。
「買い戻し可能」と説明されていても、価格や期限が決まっていなければ、将来希望どおりに買い戻せるとは限りません。
6．家族同席での相談に対応してくれる
ご自宅は、ご本人だけでなく、ご家族にとっても大切な財産です。
家族から質問があった場合にも、契約内容や将来の負担について丁寧に説明してくれる会社であれば、認識の違いを減らしやすくなります。
「家族には相談しない方がよい」などと話す会社については、慎重に判断してください。
7．メリットだけでなくデメリットも説明してくれる
リースバックには、売却後も住み続けられるという大きなメリットがあります。
一方で、次のような注意点もあります。
- 一般売却より価格が低くなる傾向がある
- 売却後は毎月の家賃が発生する
- 自宅の所有権を失う
- 買い戻しには価格や期限などの条件がある
- 契約内容によっては将来退去が必要になる
- 修繕や設備交換の負担区分を確認する必要がある
良い面だけを強調せず、不利になる可能性まで正直に説明してくれる会社を選びましょう。
リースバックに向いている方
リースバックは、すべての方に適した方法ではありません。
ご自身の目的や収入、今後の居住予定によって、向き・不向きがあります。
次のような方は、リースバックが有力な選択肢になる可能性があります。
老後資金など、まとまった資金を確保したい方
自宅を売却してまとまった資金を確保しながら、生活環境を変えずに住み続けたい方には、リースバックが適している場合があります。
ただし、売却後の家賃を差し引いても、必要な資金を確保できるか確認する必要があります。
住宅ローンの返済負担を軽減したい方
売却代金で住宅ローンを完済できる場合は、返済負担を整理しながら、同じ家に住み続けられる可能性があります。
ただし、売却代金だけで住宅ローンを完済できない場合は、原則として抵当権を抹消できないため、リースバックが成立しないことがあります。
住み慣れた家から引っ越したくない方
近所付き合いや通院、通勤、子どもの通学などの事情から生活環境を変えたくない方にとって、売却後も住み続けられることは大きなメリットです。
相続に向けて資産を整理したい方
不動産を現金化することで、相続財産を分けやすくなる場合があります。
ただし、税金や相続の取り扱いは状況によって異なるため、必要に応じて税理士などの専門家にも相談しましょう。
リースバックが向いていない可能性がある方
次のような場合は、一般売却や住み替えなど、ほかの方法も比較することをおすすめします。
少しでも高く売却することを優先したい方
売却価格を最優先する場合は、リースバックよりも仲介による一般売却の方が適している可能性があります。
まず一般売却価格を確認し、リースバック価格との差を把握したうえで判断しましょう。
将来、家賃の支払いが難しくなる可能性が高い方
売却後は、住宅ローンの代わりに家賃が発生します。
退職や収入減少が予定されている場合は、将来の収支を十分に確認する必要があります。
数年以内に転居する予定がある方
近いうちに転居する予定がある場合は、一般売却や一定期間だけ売却時期を調整する方法など、リースバック以外の選択肢の方が有利になることがあります。
買い戻し資金の見通しが立っていない方
買い戻しには、当初の売却価格より多くの資金が必要になる場合があります。
具体的な資金計画がないまま「いつか買い戻せるだろう」と考えるのは危険です。
リースバック契約前のセルフチェックリスト
契約書へ署名・押印する前に、次の項目を確認してください。
□ 一般売却の場合の想定価格も確認しましたか？
□ リースバックの買取価格と、その根拠を説明してもらいましたか？
□ 売却代金から住宅ローンや諸費用を差し引いた手取り額を確認しましたか？
□ 家賃を 5 年後、10 年後も無理なく支払えますか？
□ 普通借家契約と定期借家契約のどちらか理解していますか？
□ 契約期間、更新、再契約の条件を確認しましたか？
□ 将来、家賃が変更される可能性を確認しましたか？
□ 修繕費や設備交換を誰が負担するか確認しましたか？
□ 買い戻し価格や期限を、書面で確認しましたか？
□ 契約解除や違約金の条件を確認しましたか？
□ 契約を急かされていませんか？
□ 家族や信頼できる人に相談しましたか？
□ 複数の会社を比較しましたか？
一つでも分からない項目や不安な点がある場合は、その場で契約しないことが大切です。
納得できるまで質問し、必要であれば第三者にも確認してもらいましょう。
よくあるご質問
Q．他社で査定を受けていますが、相談できますか？
はい。ご相談いただけます。
リースバックは、会社によって買取価格、家賃、賃貸借契約の種類、買い戻し条件などが異なります。
他社から提示された条件が適正か確認したい場合や、別の選択肢も検討したい場合のご相談も承っております。
Q．査定だけでも大丈夫ですか？
はい。査定は無料です。
査定を受けたからといって、契約しなければならないことはありません。査定結果や家賃などの条件を確認したうえで、ご家族とも十分にご検討ください。
Q．家族と一緒に相談できますか？
もちろん可能です。
売却価格や家賃だけでなく、賃貸借契約や買い戻し条件についても、ご家族を交えて分かりやすくご説明します。
Q．普通借家契約も相談できますか？
物件やご希望の条件によって異なりますが、お客様の希望する居住期間や資金計画を伺ったうえでご提案します。
普通借家契約と定期借家契約の違いについても、契約前にご説明します。
Q．住宅ローンが残っていても利用できますか？
住宅ローンが残っていても、売却代金などで残債を完済し、抵当権を抹消できる場合は利用できる可能性があります。
残債が売却価格を上回っている場合は、自己資金の用意や金融機関との調整が必要になることがあります。
Q．将来、自宅を買い戻すことはできますか？
買い戻しに対応できるかどうかは、会社や契約条件によって異なります。
買い戻しを希望する場合は、価格、期限、必要な費用などを契約前に確認し、書面に残すことが重要です。
リースバック安心館が大切にしていること
株式会社ヤマトハウステックが運営する「リースバック安心館」では、契約を成立させることだけを目的とせず、お客様が内容を理解し、納得したうえで判断できることを大切にしています。
そのため、次のような対応を心がけています。
- 契約を急かす営業は行いません
- 他社との比較やセカンドオピニオンのご相談にも対応します
- 一般売却との違いも分かりやすくご説明します
- メリットだけでなく、デメリットや注意点もお伝えします
- 普通借家契約と定期借家契約の違いをご説明します
- 買い戻しを希望される場合は、条件を事前にお伝えします
- ご家族同席でのご相談にも対応します
- 宅地建物取引士が契約内容を丁寧にご説明します
ご相談内容によっては、リースバックではなく、一般売却や住み替えなど別の方法をご提案することもあります。
大切なのは、リースバックを契約することではなく、お客様の目的や今後の生活に合った方法を選ぶことだと考えているためです。
大阪・兵庫・京都・奈良・滋賀でリースバックをご検討中の方へ
リースバックの適正な買取価格や家賃は、地域や物件の状態によって異なります。
例えば、大阪市、堺市、東大阪市、豊中市、吹田市、高槻市、枚方市、八尾市などの大阪府内でも、駅からの距離や土地面積、築年数、周辺の取引状況によって査定結果は変わります。
兵庫県内でも、神戸市、西宮市、尼崎市、伊丹市、宝塚市、明石市、姫路市など、地域ごとに不動産価格や賃貸需要が異なります。
京都市、宇治市、長岡京市などの京都府内、奈良市、生駒市、橿原市などの奈良県内、大津市、草津市、守山市などの滋賀県内についても同様です。
インターネット上の一律的な相場だけで判断するのではなく、地域の売買事例や賃料相場、物件の個別条件を踏まえて査定することが大切です。
「自宅はいくらで売却できるのか」
「売却後の家賃はいくらになるのか」
「一般売却とリースバックのどちらが合っているのか」
「他社から提示された条件は適正なのか」
このような疑問がある方は、契約する前に地域の事情に詳しい不動産会社へ相談することをおすすめします。
まとめ｜契約することより、納得して選ぶことが大切です
リースバックは、住み慣れた自宅に住み続けながら、まとまった資金を確保できる不動産活用の方法です。
その一方で、売却後は所有者ではなく賃借人となり、毎月の家賃が発生します。賃貸借契約の種類や期間、買い戻し条件によっては、将来の生活に大きな影響を及ぼす可能性もあります。
後悔しないために、次のことを意識してください。
- 一社の査定だけで決めない
- 一般売却の価格とも比較する
- 買取価格と家賃をセットで考える
- 契約を急かされても、その場で決めない
- 普通借家か定期借家かを確認する
- 買い戻しや違約金の条件を書面で確認する
- 家族や信頼できる人に相談する
- 分からないことを残したまま契約しない
リースバックは、すべての方に適した方法ではありません。しかし、ご自身の目的と条件に合っていれば、住み慣れた環境を変えずに資金面の問題を解決できる可能性があります。
株式会社ヤマトハウステックが運営する「リースバック安心館」では、お客様一人ひとりの事情を丁寧に伺い、リースバックだけでなく、一般売却や住み替えも含めて適した方法をご提案しています。
「まずは仕組みだけ聞いてみたい」
「他社の査定価格や家賃が適正か確認したい」
「普通借家と定期借家のどちらがよいか分からない」
「家族と一緒に相談したい」
このような段階でも、お気軽にご相談ください。
無理に契約を勧めたり、判断を急かしたりすることはありません。
大切なご自宅のことだからこそ、疑問や不安を解消し、十分に納得したうえで選択していただけるようお手伝いします。