yamatotech はじめに
「実家を相続したけれど、そのまま空き家になっている。」
「誰も住んでいないけれど、固定資産税が安いから、とりあえずそのままにしている。」
このような方は少なくありません。
しかし近年、空き家対策が強化され、空き家を放置すると固定資産税が最大6倍になる可能性があることをご存じでしょうか。
2023年12月に施行された改正空家等対策特別措置法では、新たに「管理不全空家」が創設され、これまで以上に行政が空き家へ指導しやすい制度へ変わりました。
この記事では、不動産会社の実務目線で、
· 固定資産税が6倍になる仕組み
· 特定空家とは
· 管理不全空家とは
· 解体した方が良いのか
· 売却した方が良いのか
について分かりやすく解説します。
「固定資産税が6倍」は本当？
結論からいうと、
「空き家だから6倍になる」のではありません。
正しくは、
自治体から「特定空家」または「管理不全空家」として勧告を受けると、住宅用地特例が解除されるため、土地の固定資産税が最大約6倍になる可能性があります。
つまり、
空き家＝6倍
ではなく、
管理不全となり行政から勧告を受けた空き家
が対象です。
この違いは非常に重要です。
なぜ固定資産税が6倍になるの？
住宅が建っている土地には、
住宅用地特例
という税金の軽減制度があります。
例えば200㎡以下の住宅用地では、
土地の固定資産税の課税標準が
6分の1
まで軽減されています。
ところが、
管理不全空家や特定空家として自治体から勧告を受けると、この住宅用地特例が解除され、本来の課税標準に戻るため、結果として固定資産税が最大約6倍になる場合があります。
管理不全空家とは？
2023年の法改正で新しくできた制度です。
簡単にいうと、
「今は危険ではないけれど、このまま放置すると特定空家になりそうな空き家」
です。
例えば、
・庭木が道路まで伸びている
・屋根や外壁が傷んでいる
・雨漏りしている
・窓ガラスが割れている
・雑草が繁茂している
・郵便物が大量に放置されている
このような状態が続くと、
自治体から改善を求められる可能性があります。
特定空家とは？
さらに状態が悪くなると、
特定空家
に指定される可能性があります。
例えば、
・倒壊する危険がある
・衛生上有害
・景観を著しく損ねている
・近隣へ悪影響を与えている
このような状態です。
特定空家になると、
行政から
指導
↓
勧告
↓
命令
↓
行政代執行
という流れで改善を求められる場合があります。
命令に違反した場合は、50万円以下の過料が科される可能性もあります。
解体すれば安心？
実は、
必ずしもそうではありません。
建物を解体すると、
住宅用地ではなくなるため、
住宅用地特例がなくなります。
つまり、
何もしなくても固定資産税が上がる
ケースがあります。
そのため、
「古い家だから解体した方が良い」
とは一概には言えません。
解体費用も100万円〜300万円以上かかることが多く、
土地の利用方法まで考えたうえで判断する必要があります。
売却という選択肢
空き家を利用する予定がないのであれば、
売却も有力な選択肢です。
近年は、
· 空き家をリフォームして住みたい方
· 古家付き土地として購入したい方
· 建売業者
· 不動産投資家
など、
様々な需要があります。
実際には、
解体しない方が高く売れるケースも少なくありません。
これは地域や建物の状態によって異なるため、査定を受けてから判断することをおすすめします。
相続した実家ならリースバックも検討できる
「実家に住み続けたいけれど、維持費や税金が負担になっている」
という方には、
リースバックという方法もあります。
自宅を売却して資金化しながら、
そのまま住み続けることができるサービスです。
相続した住宅に住んでいる方からのご相談も増えています。
物件や条件によって利用できるかどうかが変わりますので、
一度査定を受けてみることをおすすめします。
空き家を放置するリスク
空き家をそのままにしておくと、
・固定資産税の優遇が外れる可能性
・建物の老朽化
・倒壊リスク
・近隣トラブル
・草木の繁茂
・不法侵入
・放火
・売却価格の下落
など、
時間が経つほど問題が大きくなるケースが多くあります。
「そのうち考えよう」
ではなく、
一度専門家へ相談して現状を確認することが大切です。
よくある質問
Q. 空き家なら必ず固定資産税は6倍になりますか？
いいえ。
空き家というだけでは6倍になりません。
自治体から「特定空家」または「管理不全空家」として勧告を受け、住宅用地特例が解除された場合に、土地の固定資産税が最大約6倍となる可能性があります。
Q. 解体した方が得ですか？
ケースによります。
土地価格、解体費用、固定資産税、売却価格などを総合的に判断する必要があります。
Q. 古い家でも売れますか？
売れるケースは多くあります。
築年数だけで判断せず、一度査定を受けることをおすすめします。
まとめ
空き家は、放置しているだけで資産価値が下がるだけでなく、管理状況によっては固定資産税の優遇措置が受けられなくなる可能性があります。
一方で、「すぐに解体すれば良い」というわけでもありません。
物件によっては、
· 解体して売却した方が良い
· 古家付きで売却した方が良い
· 賃貸として活用した方が良い
· リースバックを利用した方が良い
など、最適な方法は異なります。
株式会社ヤマトハウステックでは、空き家の売却相談をはじめ、相続不動産、古家付き土地、リースバックなど、お客様の状況に合わせたご提案を行っています。
「実家をどうすればいいか分からない」
「解体すべきか売却すべきか悩んでいる」
「固定資産税が心配」
そのようなお悩みがございましたら、お気軽にご相談ください。
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