yamatotech はじめに
住宅ローンを返済中の方が「今すぐまとまった資金が必要」「老後資金を確保したい」と考えたときに、選択肢のひとつとなるのがリースバックです。
しかし、「ローン残債があるのに売れるのか？」「抵当権はどうなるのか？」と不安に思う方は多いでしょう。
この記事では、住宅ローン残債がある家をリースバックする条件や注意点を詳しく解説します。あわせて大阪・関西での事例や、任意売却との違いも紹介します。
そもそもリースバックとは？
リースバックとは、自宅を不動産会社に売却し、その後すぐに同じ家を賃貸契約で借りる仕組みです。
- 売却によって資金を得られる
- 引っ越し不要で住み続けられる
- 将来的に買い戻すことも可能
というメリットがあります。
👉 特に「住み慣れた家から離れたくないが資金が必要」という高齢者や、相続・事業資金が必要な方に選ばれています。
住宅ローン残債があってもリースバックできる？
結論から言えば、条件を満たせば可能です。
条件1：売却代金でローン残債を完済できること
- リースバックの売却代金で、住宅ローン残高をすべて返済できることが基本条件です。
- たとえばローン残高が1,200万円、自宅の査定価格が1,500万円なら返済可能です。
条件2：金融機関の抵当権を抹消できること
- 住宅ローンを組む際には、金融機関が抵当権を設定しています。
- 売却してローン完済し、抵当権を外すことで所有権を買主（リースバック業者）に移せます。
条件3：家賃の支払い能力があること
- 売却後は賃貸借契約を結ぶため、家賃の支払いが継続できることが必要です。
- 家賃は売却価格や利回りによって決まります。
👉 この3点をクリアすれば、住宅ローン返済中でもリースバックは可能です。
住宅ローン残債がある場合にリースバックできないケース
一方で、以下のような場合はリースバックが難しくなります。
- ローン残債が売却価格を大きく上回る場合
例：ローン残高1,800万円に対し、査定価格1,200万円など。完済できないため抵当権を抹消できません。 - 差押えや競売が進んでいる場合
税金滞納による差押えや競売申立てがあると、リースバックのスキームが使えないことがあります。 - 家賃を払える見込みがない場合
定年後に収入が減って支払い能力がない場合、リースバック後の生活が維持できません。
リースバックと任意売却の違い
「ローンが残っていて売却できるのか？」と考える方にとって、よく比較されるのが任意売却です。
- 任意売却：ローン残債が完済できなくても、金融機関の同意を得て売却できる方法。ただし住み続けることは難しい。
- リースバック：ローン残債を完済できる価格で売却し、住み続けられる仕組み。
👉 「住み続けたい」ならリースバック、「残債が多くて完済できない」なら任意売却の方が現実的になります。
大阪・関西でのリースバック事例
事例1：大阪市内・60代ご夫婦
- ローン残債：950万円
- 売却価格：1,200万円
- 完済後も手元に資金が残り、月額7万円の家賃で住み続けることに成功。
事例2：兵庫県・70代女性
- ローン残債：600万円
- 売却価格：800万円
- 医療費の確保のために利用。老後資金を準備しつつ、引っ越しせず安心して生活を継続。
👉 このように、ローン残債があっても条件次第でリースバックは実現できます。
リースバック利用時の注意点
- 家賃設定を事前に確認
売却価格が高くても、家賃が高すぎると継続が難しくなります。 - 契約内容をよくチェック
契約期間、更新条件、買戻し特約の有無などを必ず確認しましょう。 - 税金の扱いに注意
売却による譲渡所得が発生する場合があります。税理士に相談すると安心です。
まとめ
- 住宅ローン残債があっても、売却価格でローンを完済できるならリースバック可能
- ただし「残債＞売却価格」の場合は難しく、任意売却の方が現実的
- 家賃負担や契約条件をしっかり確認することが大切
リースバックは「資金を確保しつつ、住み続けたい」という方にとって有効な方法です。
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株式会社ヤマトハウステックでは、FP資格保有者が在籍し、住宅ローン返済中の方のリースバックにも多数の実績があります。
大阪・関西で「ローンが残っていてもリースバックできるか不安」という方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。
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