yamatotech はじめに
不動産売買は、人生で何度も経験する取引ではありません。数千万円という大きな金額が動き、契約後の修正も簡単ではないため、契約内容と現実とのわずかな食い違いが、時に深刻なトラブルへと発展します。
こうした取引の安全網として存在するのが「契約不適合責任」です。2020年4月の民法改正によって、それまでの「瑕疵担保責任」に代わる形で導入され、制度の根本的な考え方が刷新されました。
この改正は単なる用語変更ではなく、不動産取引のルールを大きく変え、買主の保護を強化すると同時に、売主にもより高度な説明責任を課すものです。この記事では、制度の背景から実務での注意点、具体的な対応方法までを、事例を交えて詳しく解説します。
なぜ「契約不適合責任」が導入されたのか
従来の瑕疵担保責任は、物件に「隠れた瑕疵」がある場合のみ売主の責任を追及できる仕組みでした。しかし、
- 「隠れている」の定義があいまい
- 買主が瑕疵を証明するのが困難
- 現代の多様な取引形態に合わない
といった問題から、実際には買主が不利益を被るケースが少なくありませんでした。
そこで新制度では、隠れているか否かではなく、「契約内容に適合しているか」を基準に責任を判断する方式へと転換しました。
これは、契約書に記された条件が「物件の完成形」となり、それと違っていれば責任が発生するという、よりシンプルで客観的なルールです。
具体的にどう判断するのか
契約不適合の有無は、
- 種類（契約と異なる物件）
- 品質（契約で約束した性能や状態を満たしていない）
- 数量（契約面積や数量に不足がある）
の3つの軸で判断されます。
たとえば、契約書に「給湯器は正常作動」と記載されているにもかかわらず、引渡し直後にお湯が出ない場合は「品質不適合」に該当します。
また、登記簿面積と実測面積が大きく異なれば「数量不適合」とされる可能性があります。
買主の救済手段は4つ
民法改正により、買主は次の4つの権利を状況に応じて選べるようになりました。
- 履行の追完請求：修理や不足分の補充を求める
- 代金減額請求：追完が行われない場合、代金を減額
- 損害賠償請求：修理費や逸失利益を請求
- 契約解除：重大な不適合で契約目的が達成できない場合に解除
重要なのは、これらの請求は売主の故意・過失がなくても認められる無過失責任である点です。つまり、売主が知らなかった欠陥でも責任を負う可能性があります。
売主が取るべき防衛策
契約不適合責任のリスクを軽減するため、売主が実務でできることは大きく4つです。
- インスペクションの実施
売却前に建物状況調査を行い、不具合を洗い出すことで契約書に正確に反映できます。費用は数万円〜ですが、後の高額トラブル防止には有効です。 - 契約書の詳細記載
築年数・修繕履歴・不具合状況などを具体的に記し、写真や図面も添付します。 - 免責特約の設定
責任期間を3〜12カ月に限定する、設備部分は免責とするなど。ただし故意・重過失は免責不可。 - 告知義務の徹底
事故歴や近隣トラブルなど、購入判断に影響する事実は包み隠さず開示。
期間制限と時効
- 通知期限：買主は不適合を発見してから1年以内に売主へ通知（書面推奨）
- 権利行使期限：知った時から5年、または行使可能時から10年の短い方
- 例外：売主が悪意または重過失の場合は1年制限なし
新築住宅の特別ルール
新築住宅は「住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）」により、構造耐力上主要な部分と雨水侵入を防止する部分について、引渡しから10年間の保証が義務付けられています。
さらに、売主が倒産しても保証が受けられるよう、保険や供託制度が整備されています。
実務での注意点
不動産取引では「契約前の準備」が成否を分けます。
売主は調査と情報開示を徹底し、買主は必要な品質水準と用途を明確にして契約内容に落とし込みます。
トラブル発生時は、証拠（写真・報告書・やり取りの記録）を確保し、速やかに通知と協議を行うことが解決の近道です。
まとめ
契約不適合責任は、売主・買主双方の権利と義務を再定義した重要な制度です。
- 買主は多様な救済手段を得た
- 売主は無過失でも責任を負うリスクが増えた
- 双方が制度を理解し、事前準備と正確な契約書作成が不可欠
安全な不動産取引を実現するには、「契約不適合責任」を単なる法律知識ではなく、実務の中で活用できる形で理解しておくことが必要です。
不安や疑問は、専門家に相談するのが最短ルート
契約不適合責任は、制度自体の理解も重要ですが、実際には物件ごとに状況やリスクが大きく異なります。
「この条件は免責になるのか？」「告知すべき範囲はどこまでか？」といった判断は、経験と専門知識がなければ難しい場面も多くあります。
ヤマトハウステックでは、契約書のチェックから物件調査、売却・購入に伴うリスク診断まで、不動産取引のプロとしてトータルにサポートしています。
初めての方や、他社で契約を進めている方からのセカンドオピニオンのご相談も可能です。
📞 お問い合わせはこちら
ヤマトハウステック
フリーダイヤル：0120-114-964