【完全解説】原状回復をめぐるトラブルを防ぐ決定版ガイド！契約から退去まで押さえるべきポイント

はじめに

賃貸物件の退去時、原状回復をめぐるトラブルは避けては通れない問題です。物件の汚れや傷、設備の故障など、様々な要因が原因となり、借主と貸主の間で賃料の返還額や修繕費用の負担などをめぐって対立が生じがちです。このトラブルを未然に防ぐには、双方が原状回復の基準やルールを理解しておくことが重要不可欠です。本記事では、原状回復をめぐるトラブルの実態と対策について、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を参考にしながら詳しく解説します。

原状回復をめぐるトラブルの実態

賃貸物件の退去時に起こる原状回復をめぐるトラブルには、さまざまなケースがあります。ここでは主な事例を3つの観点から紹介します。

借主の責任範囲をめぐる問題

入退去時の物件の確認が不十分だと、借主が生じさせていない損傷について責任を問われるトラブルが発生します。経年劣化や通常の使用による損耗は借主の責任ではありませんが、故意や過失による損傷は借主が原状回復費用を負担しなければなりません。例えば、カビやシミ、キズといった故意や清掃不足による汚損は借主の負担となります。一方、日光による変色やポスター跡などの通常損耗は貸主の負担です。
このように、借主と貸主の責任範囲は明確に区別されていますが、実際のところトラブルになりやすい部分です。双方が原状回復の基準を理解し、入退去時に十分な確認を行うことが重要になります。

原状回復特約の効力をめぐる問題

賃貸借契約において、賃貸人と賃借人が合意した原状回復特約がある場合、その効力をめぐってトラブルが発生することがあります。特約で、通常の使用による損耗まで借主が負担することになっていたり、一方的に借主に不利な内容だと、その特約が無効となる可能性があります。
2020年の民法改正により、通常の使用による損耗や経年変化は原状回復義務の対象外と明確化されました。そのため、これに反する特約は無効となりやすくなっています。原状回復特約の有効性は高いハードルが求められ、話し合いが難航すれば裁判所が判断することになります。

残置物の処理をめぐる問題

借主が無断で退去した場合や相続人が不明な場合など、残置物の処理をめぐってトラブルが起こります。借主側への連絡が取れない状況で、残置物を適切に処理するには裁判所に相続財産管理人の選任を求める必要があります。
このような事態を避けるため、国交省では「残置物の処理等に関するモデル契約条項」を策定しています。契約時にこうした条項を設けておくことで、トラブル回避につながります。

原状回復ガイドラインの概要

国土交通省は、賃貸物件の退去時における原状回復をめぐるトラブルを未然に防ぐため、「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を策定しています。このガイドラインでは、賃貸人と賃借人が理解しておくべき原状回復に関するルールや考え方、費用負担について示されています。

ガイドラインの位置づけと内容

「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」は、法的拘束力はありませんが、過去の裁判例をもとに作成されているため、裁判所の判断にも影響を及ぼす可能性があります。ガイドラインでは、以下の内容が示されています。

• 原状回復の定義
• 賃貸人・賃借人の負担範囲
• 経年劣化の考え方
• 施工単位の考え方
• 原状回復特約のあり方
• 裁判例の紹介

このように、原状回復の基準やルールが分かりやすくまとめられています。賃貸人と賃借人がこのガイドラインを参考にすることで、トラブル防止につながります。

ガイドラインの改訂の経緯

「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」は、1998年に初めて公表されて以降、2011年と2020年に改訂されています。

このように、ガイドラインは時代に合わせて改訂が重ねられ、より実態に即した内容となっています。最新のガイドラインを参照することで、原状回復をめぐるトラブル防止に役立てることができます。

原状回復トラブル防止の対策

契約時から入居中、退去時に至るまで、賃貸人と賃借人双方が意識しておくべき対策について解説します。

契約時の対策

トラブル防止の基本は、契約時の取り決めが最も重要です。賃貸借契約書と重要事項説明書をよく確認し、以下の点を押さえましょう。

• 原状回復の範囲や費用負担の基準
• 原状回復に関する特約の内容
• 敷金や保証金の取り扱い

疑問点があれば、この時点で質問しておくことが大切です。原状回復の基準を双方で共有し、理解を深めておきましょう。

入居時・入居中の対策

入居前に部屋の状態を写真で記録しておくことをおすすめします。この写真が、後々のトラブル防止に役立ちます。入居中は次の対策が効果的です。

• 定期的な掃除を心がける
• 備品の手入れとメンテナンスを行う
• 故障や損傷があれば速やかに連絡する

適切な掃除とメンテナンスを怠ると、借主の責任として原状回復費用の負担が発生する可能性があります。日頃の心がけが重要なのです。

退去時の対策

退去に際しては、以下の対策をとりましょう。

• 事前に退去予定日を連絡する
• 部屋の掃除とゴミの撤去を行う
• 鍵の返却など手続きを確実に行う
• 立会いのもと、物件の状態確認を行う

特に、立会い確認は欠かせません。貸主立会いのもと、物件の状態を確認し、原状回復の範囲と費用負担を確定させましょう。トラブル発生の可能性を最小限に抑えることができます。

賃貸物件以外の原状回復トラブル

原状回復をめぐるトラブルは、民間の賃貸住宅だけでなく、店舗やオフィスなどでも起こり得ます。これらの物件の場合、法的な扱いが異なる点に注意が必要です。

店舗・事務所の原状回復

居住用途の賃貸物件の場合、「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の内容が参考になります。しかし、このガイドラインは民間賃貸住宅を想定したものであり、店舗やオフィスの原状回復に完全に適用できるわけではありません。
オフィスの場合、判例によれば賃貸人に原状回復義務があり、通常損耗についても借主が負担すべきと判断されることがあります。このように、居住用途とは異なる部分があるので、物件の用途に応じた対応が求められます。

オフィスの原状回復トラブル対策

オフィスの原状回復でトラブルを防ぐには、以下の対策が効果的です。

• 賃貸借契約時に細かく取り決めを行う
• 入退去時の物件確認を徹底する
• 修繕時は専門家に相談する

特に、オフィスの場合は業務用途に合わせた対応が必要です。例えば、床のキズやシミなど、使用目的から発生しやすい損耗について、事前に取り決めを行うことが重要になります。
契約段階から退去時まで、丁寧な確認作業を怠らず、専門家のアドバイスを参考にすることで、トラブルの発生リスクを最小限に抑えられます。

まとめ

賃貸物件の退去時における原状回復をめぐるトラブルは、借主と貸主の双方にとって避けて通れない問題です。このようなトラブルを未然に防ぐには、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の内容を理解し、賃貸借契約時から原状回復の基準を明確化することが重要です。さらに、入居中は適切な維持管理を行い、退去時には確認作業を怠らないことで、トラブルの発生リスクを最小限に抑えることができます。 また、店舗やオフィスの場合は、居住用途の賃貸物件とは事情が異なる部分があるため、用途に合わせた対応が求められます。トラブル防止のためには、契約時の取り決めと、入退去時の物件確認を徹底する必要があります。 賃貸人と賃借人の双方が、原状回復に関するルールを十分に理解し、協力し合えば、きっとトラブルを回避することができるはずです。お金と時間を無駄にすることなく、賃貸物件の引き渡しとそのあとの新たな一歩を、スムーズに迎えられることでしょう。