yamatotech はじめに
不動産の評価や建替え可否は、「接する道が建築基準法上の道路かどうか」で大きく変わります。見た目が舗装路でも、法の定義を満たさなければ**建築基準法上の道路ではない＝非該当（道路非該当）**となり、新築や増改築が原則できません。本記事は、定義・判定方法・使える救済手段（第43条）・解決の実務手順までを一気通貫でまとめました。
1. 「建築基準法上の道路」とは
建築基準法第42条は、建築基準法上の「道路」を主に次のように定義します。
- 第42条1項各号の道路（1～5号）
例：道路法による道路（1号）、都市計画事業や開発許可で築造される道路（2・4号）、法の施行時に既に存在し特定行政庁が指定した道路（3号）、**位置指定道路（5号）**など。 - 第42条2項道路（いわゆる「2項道路」）
法の施行時（1950年11月23日）または都市計画区域に編入された時点で既に建物が建ち並んでいた幅員4m未満の道。原則として道路中心線から2mのセットバックで建築を可能にする仕組み。
上記に該当しない道は、見た目が道路でも**建築基準法上の道路に当たらない（＝非該当）**扱いになります。
2. 非該当道路（道路非該当）の定義
非該当道路とは、建築基準法第42条に規定される「道路」に当たらない道・通路・敷地のこと。法的には私道の通路部分や法定外公共物（里道など）でも、適切な指定や手続きを経ていなければ道路扱いになりません。
代表例
- 農道・林道・里道・堤防道路などの法定外公共物
路線認定や法の要件を満たさなければ道路扱いにならないケースが多い。 - 未位置指定の私道・通路
分譲時に**位置指定（42条1項5号）**を受けていない私道は、原則「道路に非該当」。 - 基準時以降に個人で造成した細道
建物が建ち並ぶ前に造られた幅員4m未満の通路等は、多くが非該当。
重要： 自治体の建築指導課や道路管理者の判断で扱いが異なるため、必ず事前に公的確認を行ってください。
3. 非該当道路がもたらす影響
- 原則として建築不可（建築計画の不許可）
建築基準法第43条の「接道義務」（幅員4m以上の道路に2m以上接すること）を満たせないため。 - 資産価値・流通性の低下
建替え困難＝再生余地が限定され、価格や金融評価に影響。
ただし**例外（救済手続）**があり、適切な手順を踏めば建築できる場合があります。
4. 救済の枠組み（建築基準法第43条）
第43条は、接道義務を満たさない敷地でも安全上・防火上・衛生上の支障がない場合に建築を認める仕組みです。2018年の改正以降、概ね次の二本立てで運用されています。
4-1. 第43条2項1号「認定」（特定行政庁の認定／建築審査会同意不要）
- 標準的な救済。定められた技術基準に合致する場合に適用。
- 要件の例（自治体基準により異なる）
- 公道まで有効な通路の連続性がある
- 幅員の確保（目安は各自治体の基準：例として1.2～2.0m程度。全国一律の固定値ではない）
- 火災時の延焼防止・避難経路の確保、近隣影響の抑制 等 - メリット：手続が比較的明確で、審査会同意が不要。
4-2. 第43条2項2号「許可」（特定行政庁の許可／原則、建築審査会同意が必要）
- 1号基準に合わない個別・特殊事情を総合判断して認める制度。
- 用途・規模・構造に条件が付されることが多い（例：住宅用途限定、木造2階まで、延床上限 等）。
注意： 「幅員が1.8mあれば必ず可」などの全国一律基準は存在しません。実際は自治体の運用基準に依存します。
5. 実務で使える解決ルート（ロードマップ）
① 事前調査
- 建築指導課で道路種別照会・43条適用可否の事前相談
- 道路管理者（市区町村の道路担当・法定外公共物担当）で里道・水路・路線認定の有無を確認
- 登記・地積測量図・現況幅員・隅切りの確認、隣地境界の確定
② 解決策の選択
- **位置指定道路（42条1項5号）**の新規取得
- 通路の幅員4m以上を確保、構造・排水等の基準に適合させて申請→指定取得 - セットバック（2項道路に該当する場合）
- 道路中心線から2m後退を確保。単独では不足なら向かい側地権者との協調も検討 - **第43条2項1号「認定」**の取得
- 有効通路の連続性・幅員・安全性の設計的補完で適合を目指す - **第43条2項2号「許可」**の取得
- 個別条件を付けて審査会同意経由で許可を狙う - 地権者調整・公有財産の扱い
- 共有私道：通行・掘削・築造等の承諾取り付け、持分整理
- 里道の用途廃止・払い下げや使用許可：自治体と早期に協議
- 隣地の一部取得・分筆で公道接面を作る
③ 設計上の工夫（条件付与に備える）
- 建物用途（住宅限定 等）、階数・延床の抑制、防火性能や避難計画の強化
- 既存不適格や建替え時の工事動線・仮設計画の明確化
6. よくある誤解と注意点
- 「舗装＝道路」ではない：法の「道路」かどうかは第42条の種別で決まる。
- 全国共通の幅員“魔法の数字”はない：1.2m／1.5m／1.8mなど、自治体基準で異なる。
- 「基準日」という言い回し：法文上の厳密用語ではなく、実務で法施行時（1950/11/23）や都市計画区域編入日を指す説明に用いられることがある。
- 自治体ごとに運用差：同じ条件でも、認定・許可の可否や付条件が変わる。必ず管轄と事前協議を。
7. 購入前チェックリスト（保存版）
- その道は第42条のどれに当たるか（1項各号／2項／非該当）
- 現況幅員・連続性・行き止まり長さ（屈曲部の通行安全性）
- 私道の権利関係（通行・掘削・舗装・上下水道敷設の承諾）
- 里道・水路の用途廃止／払い下げの可否
- 43条2項1号の基準（自治体公表要綱の有無）
- 将来のセットバック要否、隣地の協力見込み
- 建築時の工事車両進入・仮設計画
- 金融機関の担保評価方針（建替え可否が与信に影響）
8. まとめ
- 非該当道路（道路非該当）とは、見た目が道路でも第42条の定義に合致しない道。原則、接道義務（第43条）を満たせず建築不可。
- ただし、位置指定取得・セットバック・第43条2項1号認定・2号許可等で建築可能化を図れる。
- 鍵は「早い事前協議」と地権者・行政・設計の同時並行調整。自治体ごとに運用差が大きいので、個別審査に耐える図面・安全計画を用意する。
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免責：本記事は一般的説明であり、最終判断は管轄行政の個別審査に従います。最新の要綱・基準は各自治体へご確認ください。